Nieuwbouw of bestaande bouw aan de Costa del Sol

Deze gids zet nieuwbouw en bestaande bouw aan de Costa del Sol naast elkaar, voor een koper uit Nederland. De belasting op elk van de twee, wat dat op een concrete koopsom scheelt, wat er per route te controleren valt, en waar aan de kust elke route eigenlijk beschikbaar is.

Wat de cijfers over Nederlandse kopers zeggen

Dit is geen keuze die voor iedereen even zwaar weegt. Voor Nederlandse kopers wel, en dat is te zien in het register.

Van de woningaankopen door Nederlanders in Spanje in 2025 was 32,91% nieuwbouw, volgens de Estadística Registral Inmobiliaria van het Colegio de Registradores. Ter vergelijking: buitenlandse kopers als geheel zaten op 21,54%, en Spanjaarden op 21,76%. Onder de nationaliteiten met de meeste aankopen is dat het derde hoogste aandeel, na Polen met 39,84% en Belgen met 34,49%.

Nederlandse kopers kiezen ook ruimer. 47,01% van hun aankopen betrof woningen van meer dan 100 m², tegen 35,83% voor buitenlandse kopers als geheel. Dat is het op één na hoogste aandeel, na Amerikanen met 50,5% en boven Britten met 45,23%.

Die twee cijfers samen zeggen iets eenvoudigs. De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw komt bij Nederlandse kopers vaker aan de orde dan bij buitenlandse kopers als geheel, en het gaat daarbij om grotere woningen. Het belastingverschil tussen de twee routes weegt dus zwaarder.

Het belastingverschil, in getallen

De twee routes worden anders belast, en het verschil is geen detail.

• Bestaande woning. Overdrachtsbelasting, de ITP, tegen het Andalusische tarief van 7% van de koopsom.
• Nieuwbouw van een ontwikkelaar. 10% btw (IVA) plus 1,2% zegelrecht (AJD) op de akte, samen 11,2%.

Op een koopsom van 350.000 euro komt dat zo uit.

Op de belasting alleen scheelt het 14.700 euro op deze koopsom. Dat is het bedrag waarmee de vergelijking begint, niet waarmee hij eindigt, want de prijs per vierkante meter verschilt ook tussen de twee routes. Maar het is wel het enige deel van het verschil dat vaststaat voordat u iets gezien hebt.

De volledige kostenopstelling, regel voor regel, staat in wat kopen echt kost.

Wat de twee routes met uw box 3-aangifte doen

Box 3 kijkt naar één peildatum: 1 januari. Dat maakt het tempo van betalen relevant.

Bij een bestaande woning gaat u binnen enkele weken van een bedrag op de bank naar een woning. Wat er op 1 januari in uw aangifte staat, is het een of het ander.

Bij nieuwbouw in aanbouw betaalt u in termijnen, verspreid over de bouwtijd. Op een peildatum kan het dus zijn dat u deels geld hebt en deels een woning in aanbouw of een vordering op de ontwikkelaar. Dat is geen probleem, maar het is wel een situatie die u moet kunnen uitleggen. Box 3 en uw woning in Spanje zet uiteen welke waarde de Belastingdienst op die datum wil zien. Laat dit punt door uw eigen belastingadviseur bekijken.

Tempo, en wat u vooraf kunt zien

Bij een bestaande woning duurt het ongeveer zes tot twaalf weken van geaccepteerd bod tot sleutel bij een koop zonder financiering, en acht tot zestien weken met een Spaanse hypotheek, omdat de bank zijn eigen tempo bepaalt.

Bij nieuwbouw die nog gebouwd moet worden, bepaalt het bouwprogramma het tempo. Dat loopt in maanden tot jaren. De oplevering staat in het contract, en wat er gebeurt als die datum niet gehaald wordt, hoort daar ook in te staan. Uw advocaat leest die bepaling voordat u tekent.

Het tweede verschil gaat over wat u kunt beoordelen.

Bij bestaande bouw ziet u het echte gebouw. De straat op een dinsdagochtend. Het uitzicht zoals het is en niet zoals het op de verkooptekening staat. De staat van het dak en de leidingen. En, niet onbelangrijk, een vereniging van eigenaren met een geschiedenis: notulen, jaarrekeningen, een reservefonds en een beeld van wat er aan onderhoud aankomt.

Bij nieuwbouw koopt u een specificatie. Het gebouw is aan de huidige eisen gebouwd, en dat scheelt aan de onderhoudskant. Daar staat tegenover dat u het niet kunt binnenlopen, en dat een gloednieuwe vereniging van eigenaren nog geen cijfers heeft die u kunt opvragen. U beoordeelt dan het contract, de ontwikkelaar en de specificatie in plaats van het gebouw.

Hoe die kant in elkaar zit, staat uitgewerkt in op tekening kopen in Spanje. Voor bestaande bouw is de Engelstalige gids What a survey covers in Spain de plek om te beginnen.

Waar aan de kust elke route eigenlijk bestaat

Het antwoord hangt deels af van waar u wilt zijn, want de twee routes zijn niet overal beschikbaar.

In Benalmádena is de nieuwbouw het sterkst opgekomen, en Málaga stad bestaat vooral uit bestaande appartementen uit de jaren zestig tot tachtig. Wie een plaats al vast heeft, heeft de vraag naar nieuwbouw daarmee soms al half beantwoord. Wat er in uw plaats te koop staat, kijk ik per zoekopdracht na.

De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter in 2026 zet de verhoudingen erbij: Torrox 3.123 euro. Mijas 3.684. Málaga stad 3.937. Nerja 3.952. Benalmádena 4.139. Torremolinos 4.229. Estepona 4.307. Fuengirola 4.451. San Pedro de Alcántara 4.600. Benahavís 5.413. Marbella 5.956.

Zet die reeks naast het belastingverschil en de rekensom wordt concreet. Een nieuwbouwappartement van 100 m² in Estepona en een bestaande woning van 120 m² in Mijas kunnen in totaal dicht bij elkaar uitkomen, terwijl ze op de vraagprijs ver uit elkaar lijken te liggen. Dat is precies het soort vergelijking dat op het scherm niet zichtbaar is.

Málaga is daarbij geen rustige markt. In het tweede kwartaal van 2026 werd 37,01% van alle woningaankopen in de provincie Málaga door buitenlanders gedaan, het op één na hoogste van alle Spaanse provincies na Alicante met 46,43%. Goede panden gaan snel, in beide categorieën.

Het nieuwbouwaanbod dat ik u kan laten zien, staat per plaats op een rij, met de vanafprijs per project: Estepona, Marbella, Benahavís en Istán, Mijas en La Cala, Fuengirola, Benalmádena en Torremolinos, Casares en Manilva en Málaga en de oostkust.

Een raamwerk, geen advies

Er is geen route die voor iedereen beter is. Wat wel helpt, is de vraag in de juiste volgorde stellen.

1. Waar wilt u zijn? Die vraag gaat vaak voor de andere uit, en beperkt de keuze soms al tot één route.
2. Wanneer wilt u er zijn? Wie deze zomer de sleutel wil, kijkt naar bestaande bouw. Wie over twee jaar wil instappen, heeft de nieuwbouwoptie open.
3. Wat wilt u vooraf kunnen zien? Een bestaand gebouw laat zich beoordelen. Een project laat zich alleen lezen.
4. Wat is het totaalbedrag? Niet de vraagprijs, maar de prijs plus 10 tot 11% of 12 tot 14%.
5. Hoe zit het op 1 januari? De peildatum van box 3 valt anders uit bij termijnbetalingen dan bij een koop ineens.

Wat ik hierin doe

Mijn aanpak is op beide routes dezelfde: gedegen onderzoek naar de woning en de omgeving, een eerlijke inschatting van wat het werkelijk waard is, en zorgvuldige onderhandeling namens u.

In de praktijk betekent dat bij bestaande bouw de controles vóór het arrascontract, samen met uw advocaat: eigendom, schulden, vergunningen, de stukken van de vereniging van eigenaren en een bouwkundige keuring waar de leeftijd van het gebouw daarom vraagt. Bij nieuwbouw betekent het het contract en de opleveringsvoorwaarden met uw advocaat doornemen voordat u betaalt, de bouw volgen, en de afgewerkte woning met u doorlopen voordat de akte passeert.

Dat hoort bij de aankoopbegeleiding, en het begint bij een gesprek.

Algemene informatie, bijgewerkt op 20 september 2026, geen fiscaal of juridisch advies. De genoemde belastingtarieven gelden voor Andalusië. Laat uw eigen situatie beoordelen door een Spaanse advocaat en een Nederlandse belastingadviseur.

Bronnen

• Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria, Anuario 2025
• Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria, tweede kwartaal 2026

Michael werkt in het Engels en het Spaans. Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen, maar het contact verloopt in het Engels en de onderhandeling met de Spaanse kant in het Spaans. De gidsen van deze pagina staan in het Nederlands, de overige gidsen op de site in het Engels.

Veelgestelde vragen