Box 3 en uw woning in Spanje: wat u in Nederland aangeeft

Deze gids gaat over de Nederlandse kant van een woning aan de Costa del Sol. Welke waarde u aangeeft, in welke box die terechtkomt, wat het forfait in 2026 is, hoe Nederland dubbele belasting met Spanje wegneemt, en wat er in 2028 verandert. Het is algemene informatie, geen belastingadvies.

Twee landen, en ze kijken allebei

Spanje heft over de woning omdat die in Spanje ligt. Nederland kijkt naar uw wereldwijde vermogen zolang u fiscaal inwoner van Nederland bent. Beide gebeuren, en dat is normaal. Het belastingverdrag tussen de twee landen zorgt ervoor dat u niet twee keer over hetzelfde betaalt.

Wat u vooral goed voor ogen moet houden, is de volgorde. Eerst gaat de woning in de Nederlandse aangifte. Daarna volgt de vermindering. Niet andersom, en zeker niet door de woning weg te laten.

Uw Spaanse woning is geen eigen woning

De Belastingdienst rekent een woning die niet uw hoofdverblijf is, en noemt daarbij expliciet een vakantiewoning, niet tot de eigen woning. De dienst schrijft het gevolg er zelf bij: de waarde en de eventuele hypotheekschuld van deze woning vallen in uw aangifte inkomstenbelasting onder bezittingen in box 3.

Daar volgt een tweede ding uit dat veel kopers verrast. Hypotheekrenteaftrek bestaat alleen bij een eigenwoningschuld in box 1. Omdat de Spaanse woning geen eigen woning is, staat de schuld in box 3. Daar telt de schuld mee met een eigen forfaitair percentage, dat het belaste rendement drukt, maar de rente zelf is niet aftrekbaar. Voor wie gewend is aan de Nederlandse eigen woning is dat een wezenlijk ander regime, en het is een van de weinige punten waarop een aankoop in Spanje fiscaal minder gunstig uitpakt dan thuis.

Welke waarde u aangeeft, en op welke datum

Voor een tweede woning in het buitenland vraagt de Belastingdienst de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar voor het jaar van aangifte.

Drie dingen zitten in die ene zin.

• Waarde in het economisch verkeer. De marktwaarde, niet wat u betaald hebt en niet de kadastrale waarde die Spanje gebruikt.
• In onbewoonde staat. De waarde vrij van gebruik, dus zonder rekening te houden met een huurder of met eigen bewoning.
• Op 1 januari. Eén peildatum per jaar, van het jaar vóór het aangiftejaar.

Bij een tweede woning in Nederland gebruikt u de WOZ-waarde. Een Spaanse woning heeft die niet. In de praktijk werkt u dus met een taxatie of met een onderbouwde marktwaarde, en bewaart u waarop die is gebaseerd. In het jaar van aankoop is de koopsom het sterkste bewijs dat er is, zeker als de akte kort voor of na de peildatum passeert.

De cijfers voor 2026

De Belastingdienst publiceert voor de berekening van het box 3-inkomen 2026 deze percentages.

Een woning valt onder beleggingen en andere bezittingen, dus onder de 6,00%. Dat is het percentage dat volgens de Belastingdienst al definitief is. De twee andere worden begin 2027 vastgesteld.

Daarnaast geldt een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon en een tarief van 36% over het voordeel uit sparen en beleggen.

Reken met de percentages die de Belastingdienst zelf publiceert, en niet met een getal uit een nieuwsbericht. De pagina hierboven is de bron, en die wordt bijgewerkt zodra er iets verandert.

Een rekenvoorbeeld

Stel, u bent alleenstaand en hebt op de peildatum een Spaanse woning met een waarde van 350.000 euro en daarnaast 150.000 euro aan beleggingen. Er staat geen schuld tegenover. Het rekenwerk loopt dan zo.

• Rendementsgrondslag: 500.000 euro
• Forfaitair rendement: 6,00% van 500.000 = 30.000 euro
• Grondslag sparen en beleggen: 500.000 min 59.357 = 440.643 euro
• Voordeel uit sparen en beleggen: 6,00% van 440.643 = afgerond 26.439 euro
• Belasting in box 3: 36% van 26.439 = afgerond 9.518 euro

Daarna komt de vermindering voor het Spaanse deel. De woning is 350.000 van de 500.000 euro, dus 70% van de grondslag. De vermindering bedraagt dan afgerond 6.663 euro, en u betaalt in Nederland afgerond 2.855 euro over box 3.

Dit is een illustratie met ronde getallen, bedoeld om de volgorde te laten zien. De vermindering is hier vereenvoudigd tot het aandeel van de woning in de grondslag, terwijl de Belastingdienst met de evenredigheidsmethode rekent, die op onderdelen anders kan uitvallen. Uw eigen uitkomst hangt af van uw hele aangifte, van fiscaal partnerschap en van eventuele schulden. Laat dat door een Nederlandse belastingadviseur narekenen.

Hoe Nederland de dubbele heffing wegneemt

Er zijn twee methoden om dubbele belasting te voorkomen. De verrekeningsmethode, waarbij buitenlandse belasting van de Nederlandse afgaat, en de vrijstellingsmethode, waarbij Nederland een evenredige vermindering geeft. Voor onroerende zaken in box 3 schrijft de Belastingdienst dat deze methode altijd geldt: de vrijstellingsmethode.

De vermindering wordt berekend volgens de evenredigheidsmethode. Dat is de verhouding tussen het inkomen dat Nederland op grond van het verdrag niet mag belasten en uw totale inkomen, toegepast op de berekende Nederlandse belasting. In gewone taal: eerst het geheel, dan het aandeel eruit.

Let op het woord vrijstelling. Het betekent niet dat de woning buiten de aangifte blijft. De woning wordt volledig aangegeven, de heffing wordt over het geheel berekend, en pas daarna volgt de vermindering. Wie de woning weglaat omdat er toch vrijstelling geldt, dient een onjuiste aangifte in.

Het verdrag uit 1971

De juridische basis is de Overeenkomst tussen Nederland en Spanje tot het vermijden van dubbele belasting, ondertekend in Madrid op 16 juni 1971.

• Artikel 6 bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen mogen worden belast in de staat waar die goederen zijn gelegen. Voor uw woning is dat Spanje.
• Artikel 24 doet hetzelfde voor vermogen, en wijst onroerend goed toe aan het land waar het ligt.
• Artikel 25 regelt hoe Nederland de dubbele belasting wegneemt, met een vermindering op de berekende Nederlandse belasting.

Spanje heeft dus het eerste heffingsrecht en Nederland geeft de vermindering. Dat is de hele architectuur.

Er is één ding dat u in de gaten moet houden. De Rijksoverheid publiceerde op 17 september 2025 antwoorden op Kamervragen onder een titel waarin met zoveel woorden staat dat het verdrag met Spanje nog moet worden ondertekend. Zolang dat zo is, is het verdrag van 1971 het instrument dat geldt. Wie u iets anders vertelt, loopt op de zaken vooruit.

Wat Spanje over dezelfde woning heft

De Spaanse kant staat los van uw Nederlandse aangifte en loopt gewoon door. Een niet-ingezeten eigenaar doet in Spanje jaarlijks aangifte over de woning, ook als die leegstaat en er geen huur binnenkomt. Daarnaast is er de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de IBI, en de bijdrage aan de vereniging van eigenaren.

Die Spaanse kant staat uitgewerkt in Modelo 210 en wat een woning in Spanje jaarlijks kost. Denkt u aan verhuur, dan is de gids over vakantieverhuur de plek om te beginnen.

De grens van 183 dagen

Alles hierboven gaat ervan uit dat u fiscaal inwoner van Nederland blijft. Die aanname heeft een grens.

De Agencia Tributaria beschouwt iemand als fiscaal inwoner van Spanje bij meer dan 183 dagen in een kalenderjaar op Spaans grondgebied, waarbij korte afwezigheden meetellen tenzij u aantoont dat u elders fiscaal inwoner bent. Ook wie de kern van zijn economische belangen in Spanje heeft, valt eronder.

De dienst merkt er zelf iets belangrijks bij op: iemand kan een verblijfsvergunning of administratieve residentie in een land hebben en daar toch geen fiscaal inwoner zijn. Inschrijven en fiscaal inwoner worden zijn dus niet hetzelfde. Verblijf en residentie in Spanje gaat daar verder op in.

Gaat u over die grens heen, dan belast Spanje uw wereldwijde inkomen en geldt deze pagina niet meer voor u. Dat is het moment om een adviseur in beide landen te hebben, niet erna.

Wat er in 2028 verandert

De Rijksoverheid wil het werkelijke rendement gaan belasten in plaats van een forfait, met als beoogde ingangsdatum 1 januari 2028.

Voor vastgoed is de opzet anders dan voor de meeste andere bezittingen. Waar die laatste jaarlijks op vermogensaanwas worden belast, geldt voor onroerend goed een vermogenswinstbelasting: u rekent pas af op het moment dat er winst of verlies wordt gemaakt. Het belastbare rendement omvat daarnaast ontvangen rente, dividend, huur en pacht.

De status is eerlijk gezegd nog niet rond. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen en de Eerste Kamer moet het nog behandelen. Het is dus een plan met een datum, geen geldend recht. Voor wie nu koopt en over vijf of tien jaar weer verkoopt, is het wel een variabele om in het achterhoofd te houden.

Wat ik hierin doe, en wat niet

Ik ben geen belastingadviseur en ik zeg het als een vraag er een nodig heeft. Wat ik wel doe, is de aankoop zo doorrekenen dat de cijfers waarmee uw adviseur werkt kloppen. De koopsom, de aankoopkosten, de kadastrale waarde die in de akte staat en de documentatie waaruit de marktwaarde op 1 januari blijkt. Dat hoort bij de aankoopbegeleiding, en het begint bij een gesprek.

Algemene informatie, bijgewerkt op 20 september 2026, geen belastingadvies. De box 3-percentages voor banktegoeden en schulden zijn voor 2026 nog voorlopig en worden begin 2027 vastgesteld. Laat uw situatie altijd door een Nederlandse belastingadviseur beoordelen.

Bronnen

• Belastingdienst — wat is geen eigen woning
• Belastingdienst — tweede woning als bezitting in box 3
• Belastingdienst — berekening box 3-inkomen 2026
• Belastingdienst — vrijstellings- en verrekeningsmethode (Fiscale Informatie 2026)
• Belastingverdrag Nederland-Spanje, Madrid, 16 juni 1971 (wetten.overheid.nl)
• Rijksoverheid — plannen werkelijk rendement box 3
• Rijksoverheid — beantwoording Kamervragen over het nog te ondertekenen verdrag met Spanje, 17 september 2025
• Agencia Tributaria — fiscale woonplaats van natuurlijke personen

Michael werkt in het Engels en het Spaans. Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen, maar het contact verloopt in het Engels en de onderhandeling met de Spaanse kant in het Spaans. De gidsen van deze pagina staan in het Nederlands, de overige gidsen op de site in het Engels.

Veelgestelde vragen