Wat een woning in Spanje elk jaar kost, voor eigenaren uit Nederland en België

De kosten van een woning in Spanje zodra de sleutels van u zijn. Deze gids behandelt de jaarlijkse lasten die een eigenaar uit Nederland of België betaalt op een woning aan de Costa del Sol: de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI), de afvalheffing, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren, verzekering, nutsvoorzieningen, en de aangifte voor niet-ingezetenen die ook verschuldigd is over een woning die u nooit verhuurt. De aankoopkosten, de belastingen en kosten bovenop de prijs, zijn een aparte som en die reken ik regel voor regel uit in wat een appartement van 350.000 euro werkelijk kost. Elk cijfer hieronder is een cijfer dat deze site al gebruikt of een cijfer van een officiële pagina, gelinkt waar het staat.

De IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting

IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Het is de Spaanse tegenhanger van de ozb in Nederland en de onroerende voorheffing in België, en zij wordt vastgesteld en geïnd door de gemeente waar de woning staat. De nationale wet op de gemeentefinanciën legt vast hoe zij werkt. De belasting wordt geheven over de kadastrale waarde van de woning, de valor catastral, en elke gemeente stelt haar eigen tarief vast binnen een bandbreedte die de wet aangeeft.

De kadastrale waarde is niet de marktwaarde. Het is een bedrag dat de Spaanse overheid aan de woning toekent voor belastingdoeleinden, en het ligt gewoonlijk ruim onder wat de woning zou opbrengen. Het is beschermde informatie, dus zij wordt niet gepubliceerd, maar als eigenaar kunt u haar opzoeken op de Sede Electrónica del Catastro zodra u een digitaal certificaat of een Cl@ve-login heeft (hulppagina’s van het Catastro).

De stad Málaga publiceert haar tarief. Voor 2024, het laatste jaar op de pagina toen ik keek, stelde het gemeentelijke belastingkantoor Gestrisam het algemene tarief voor stedelijk vastgoed op 0,4510% van de kadastrale waarde. Andere gemeenten publiceren hun eigen tarief.

Eén regel is goed om te kennen. Wie de woning op 1 januari bezit, is voor dat hele jaar de IBI verschuldigd. Gestrisam zegt het onomwonden: bij een verkoop na 1 januari is de verkoper de belastingplichtige voor dat jaar, en een onderlinge afspraak tussen de partijen heeft geen gevolg voor het belastingkantoor. Een betaald IBI-bewijs van de verkoper hoort daarom bij de papieren die uw advocaat vóór de koop opvraagt.

De afvalheffing

Naast de IBI rekent de gemeente een heffing voor de afvalinzameling, meestal de tasa de basura genoemd. Het is een aparte rekening, lokaal vastgesteld, en zij geldt of u er nu woont of niet. Het bedrag en de betaaldata publiceert de gemeente.

De bijdrage aan de vereniging van eigenaren

Staat de woning in een gebouw of een beheerd complex, dan hoort zij bij een vereniging van eigenaren, en elke eigenaar betaalt een aandeel in de gedeelde kosten. Die dekken zaken als tuinen, zwembaden, liften, beveiliging, schoonmaak en het onderhoud van het gebouw. In Nederland kent u het als de VvE-bijdrage, in België als de bijdrage aan de mede-eigendom. Het bedrag hangt af van het complex. Een klein gebouw met een trappenhuis en een gedeeld dak kost een fractie van een afgesloten wijk met beveiliging dag en nacht en een verwarmd zwembad, dus een bruikbaar gemiddelde bestaat niet. Het juiste getal is dat in de jaarrekening van de vereniging voor de woning die u bekijkt.

Twee dingen om te doen. Vraag eerst de jaarrekening en de notulen van de laatste vergaderingen op voordat u zich vastlegt, want grote werken die zijn goedgekeurd of voorgesteld worden extra kosten voor elke eigenaar. Ten tweede blijven onbetaalde bijdragen aan de woning hangen, niet aan de persoon. Volgens artikel 9 van de wet op de horizontale eigendom is een nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de onbetaalde bijdragen van het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren. Daarom vraagt uw advocaat vóór de overdracht een verklaring van de beheerder van de vereniging dat de rekening schoon is.

Verzekering en nutsvoorzieningen

Een opstal- en inboedelverzekering is een gewone vaste last, en de premie hangt af van de woning en de dekking die u kiest. Water en elektriciteit kennen vaste kosten die gelden of de woning nu bewoond is of niet, dus een woning die een deel van het jaar leegstaat, heeft toch elke maand rekeningen.

De belasting voor niet-ingezetenen over een woning die u niet verhuurt

Woont u buiten Spanje en bezit u hier een woning die u voor eigen gebruik houdt of leeg laat staan, dan behandelt Spanje die woning als een woning die een fictief inkomen oplevert, en belast dat elk jaar. Dat geldt ook als er nooit een huurder in komt.

De regeling staat op de pagina van de Spaanse belastingdienst over toegerekend inkomen uit een stedelijke woning voor eigen gebruik.

• Het fictieve inkomen is een percentage van de kadastrale waarde. Het is 1,1% als de kadastrale waarde is herzien, gewijzigd of vastgesteld via een algemene collectieve herwaardering die in de laatste tien belastingjaren van kracht werd, en anders 2%.
• Er worden geen kosten afgetrokken van dat bedrag.
• Het tarief hangt af van waar u woont. Inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein betalen 19%. Alle anderen betalen 24%.
• De belasting ontstaat op 31 december, en als u de woning maar een deel van het jaar bezat, wordt het bedrag naar verhouding verlaagd.

Een voorbeeld, met een verzonnen kadastrale waarde zodat de rekensom zichtbaar is. Neem een kadastrale waarde van 120.000 euro in een gemeente waar de waarden in de laatste tien jaar zijn herzien. 1,1% van 120.000 euro is 1.320 euro fictief inkomen. 19% van 1.320 euro is 250,80 euro. Dat is de belasting van het jaar voor een eigenaar uit Nederland of België. Met het percentage van 2% zou het 2.400 euro fictief inkomen zijn en 456 euro belasting.

De aangifte is Modelo 210, en de indieningstermijn is net gewijzigd. De toelichting van de belastingdienst op de nieuwe termijnen zegt dat het toegerekende inkomen over 2025 wordt aangegeven tussen 1 januari en 31 december 2026, ongewijzigd, en dat vanaf belastingjaar 2026 de termijn loopt van 1 april tot 31 december van het volgende jaar. De aangifte over 2026 opent dus op 1 april 2027. De wijziging komt uit Orden HAC/623/2026. Uw advocaat of een gestor kan de aangifte voor u indienen, en dat regelt u voordat u vertrekt. De hele aangifte, met een uitgebreider rekenvoorbeeld, staat in Modelo 210.

Als u de woning verhuurt

Verhuurt u de woning, dan geeft u de huurinkomsten aan op dezelfde Modelo 210 in plaats van het fictieve inkomen, en de toelichting van de belastingdienst hierboven geeft de huidige groepering en termijnen voor aangiften over huur. Verhuurders die in de EU, Noorwegen of IJsland wonen, betalen 19% en mogen kosten aftrekken. Vakantieverhuur vraagt in Andalusië bovendien een registratie, en de vereniging van eigenaren kan die verhuur toestaan of tegenhouden. Denkt u aan verhuur, neem dat dan mee in het gesprek voordat u een woning kiest.

Vermogensbelasting in Andalusië

Andalusië past een volledige vrijstelling toe op de regionale vermogensbelasting, en de meeste eigenaren betalen daardoor niets. Een aparte nationale belasting geldt pas voor Spaans nettovermogen boven 3,7 miljoen euro per persoon. Komt de waarde van uw Spaanse vermogen in de buurt van dat bedrag, win dan advies in bij een Spaanse belastingadviseur.

Wat dit betekent voor uw aangifte thuis

De Spaanse kant staat los van uw aangifte in eigen land, en die loopt gewoon door. Woont u in Nederland, dan telt de woning mee in box 3, en hoe dat werkt staat in box 3 en uw woning in Spanje. Woont u in België, dan krijgt de woning een kadastraal inkomen en geeft u haar aan in uw personenbelasting, en dat staat in de gids voor Belgische eigenaars over de belastingen op een tweede verblijf in Spanje.

Hoe ik ermee omga

Mijn aanpak is bij elke aankoop dezelfde. Voordat u zich aan een woning verbindt, leg ik de jaarlijkse kosten naast de aankoopkosten: de IBI en de afvalheffing, de jaarrekening van de vereniging en de werken die eraan komen, en de Modelo 210 die u als niet-ingezetene gaat indienen. U ziet het hele bedrag, niet alleen de prijs. Dat hoort bij kopen met mij. Wilt u het doornemen? Plan een gesprek.

Algemene informatie, geen belastingadvies. De percentages, tarieven en termijnen van Modelo 210 en het IBI-tarief van Málaga zijn zoals gepubliceerd op de officiële pagina’s hierboven, voor het laatst gecontroleerd op 21 september 2026. Zij veranderen van jaar tot jaar, dus win onafhankelijk juridisch en fiscaal advies in voordat u zich vastlegt.

Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen. Het contact zelf verloopt in het Engels: mijn antwoord op uw bericht, de gesprekken daarna en de begeleiding tot en met de sleuteloverdracht.

Veelgestelde vragen