Deze gids gaat over de jaarlijkse belasting op een tweede verblijf aan de Costa del Sol, aan beide kanten. Wat Spanje heft, wat u in uw Belgische aangifte personenbelasting invult, waarop het verdrag tussen de twee landen steunt, wat u met uw Spaanse bankrekening doet, en wat er bij een verkoop gebeurt. Het is algemene informatie, geen fiscaal advies.
De kern in vijf regels
Spanje heft, omdat het goed in Spanje ligt. België stelt vrij, maar houdt met het inkomen rekening om uw tarief te bepalen. U geeft de woning wel degelijk aan in België, ook al is ze vrijgesteld. Uw Spaanse bankrekening wordt op twee plaatsen gemeld. En de erfbelasting valt buiten dit verdrag, dus die volgt haar eigen regels.
De Spaanse kant, in het kort
Als eigenaar in Spanje betaalt u de IBI, de gemeentebelasting op onroerend goed, en de gebruikelijke lokale heffingen zoals die voor het huisvuil. Als niet-inwoner dient u daarnaast jaarlijks een aangifte in, ook wanneer de woning leegstaat en er geen huur binnenkomt.
Die kant is op deze site al uitgewerkt in het Nederlands. Modelo 210 uitgelegd legt de aangifte als niet-inwoner uit, en wat een woning in Spanje jaarlijks kost zet de volledige jaarlijkse kost op een rij, met de kosten van de vereniging van mede-eigenaars erbij.
De Belgische kant: vak III, A, code 1106
De FOD Financiën begint zijn eigen pagina met de vaststelling dat u een onroerend goed in het buitenland, bijvoorbeeld een vakantiewoning, een tweede verblijf of een grond, moet aangeven in uw belastingaangifte.
Dat gebeurt in twee stappen.
Stap één. Het niet-geïndexeerde buitenlandse kadastraal inkomen gaat in vak III, A, onder code 1106. De codes 1106 en 2106 staan naast elkaar voor de twee echtgenoten of wettelijk samenwonenden, elk voor hun deel.
Stap twee. In vak III, B, 1 vult u het land in, samen met hetzelfde bedrag. Daarmee vraagt u de vrijstelling met progressievoorbehoud.
Waar dat kadastraal inkomen vandaan komt, en waarom u het binnen vier maanden na de akte moet laten vaststellen, staat in kadastraal inkomen voor uw Spaanse woning.
Wat vrijstelling met progressievoorbehoud doet
De FOD omschrijft het zelf in één zin: dat u op het inkomen uit dit onroerend goed zelf geen inkomstenbelasting moet betalen, maar dat dit inkomen wel zal meetellen om het belastingtarief te bepalen.
Lees die zin twee keer, want er staan twee dingen in. U betaalt in België geen belasting op de Spaanse woning. En het bedrag telt wel mee om te bepalen tegen welk tarief uw overige Belgische inkomen wordt belast. In een progressief stelsel is dat geen detail.
Daar komt een veelgemaakte fout uit voort. Vrijgesteld is niet hetzelfde als weg te laten. De woning gaat in de aangifte, en pas daarna komt de vrijstelling. Laat u haar weg, dan is de aangifte onjuist.
Waarop dat steunt
De rechtsgrond is de Overeenkomst tussen het Koninkrijk België en het Koninkrijk Spanje tot het vermijden van dubbele belasting, ondertekend in Brussel op 14 juni 1995. Drie artikelen doen het werk.
Artikel 6, §1. Inkomsten die een inwoner van de ene staat verkrijgt uit in de andere staat gelegen onroerende goederen mogen in die andere staat worden belast. Spanje mag dus heffen.
Artikel 22, §1. Dezelfde toewijzing geldt voor vermogen dat uit dat onroerend goed bestaat.
Artikel 23, §2, a. België stelt die inkomsten vrij van belasting, maar mag om het bedrag van de belasting op het overige inkomen te berekenen het tarief toepassen dat van toepassing zou zijn indien die inkomsten niet waren vrijgesteld.
Artikel 2 somt op welke belastingen onder het verdrag vallen. Aan Belgische kant zijn dat onder meer de personenbelasting, de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting en de belasting van niet-inwoners, met inbegrip van de voorheffingen en de opcentiemen. Aan Spaanse kant onder meer de IRPF, de vennootschapsbelasting en de vermogensbelasting. De erfbelasting staat er niet bij, en dat heeft gevolgen die in erfbelasting op een Spaanse woning aan bod komen.
Verhuurt u de woning?
Dan verandert er aan beide kanten iets, en dan wordt het een vraag voor uw eigen adviseur.
Aan de Spaanse kant loopt verhuur via dezelfde aangifte als niet-inwoner, met andere cijfers en een andere frequentie. Modelo 210 uitgelegd behandelt dat in het Engels.
Aan de Belgische kant hangt de behandeling af van aan wie u verhuurt en waarvoor. Dat is precies het soort vraag waarop een algemene pagina geen betrouwbaar antwoord kan geven. Leg uw plan voor aan uw boekhouder voordat u de woning koopt, niet nadat de eerste huurder er is geweest.
Uw Spaanse bankrekening: twee meldingen
Een Belgisch rijksinwoner met een rekening bij een buitenlandse financiële instelling heeft twee verplichtingen, en het is nuttig om ze uit elkaar te houden.
In de aangifte. Het bestaan van de rekening en het land vermeldt u in deel 1, vak XIII, A van uw aangifte personenbelasting. Dat is een ander vak dan vak III, waar het onroerend goed staat. Die vermelding keert elk jaar terug.
Bij de Nationale Bank. Daarnaast meldt u de rekening aan het Centraal Aanspreekpunt (CAP) van de Nationale Bank van België. De verklarende nota van de NBB verwijst naar artikel 307, §1/1, a) WIB 92 voor de verplichting zelf en naar het koninklijk besluit van 23 juni 2019 voor de modaliteiten. Het CAP zelf is georganiseerd door de wet van 8 juli 2018 en het koninklijk besluit van 7 april 2019.
Timing en frequentie staan er ook in. De gegevens moeten ten laatste gelijktijdig met het indienen van de aangifte in de personenbelasting aan het CAP worden meegedeeld. En de melding is eenmalig per rekening: is de buitenlandse rekening al aan het CAP meegedeeld, dan hoeft er voor die rekening geen nieuwe mededeling meer te gebeuren.
Bij verkoop: de meerwaarde
Artikel 13, §1 van het verdrag geeft Spanje het recht om de meerwaarde op de verkoop van in Spanje gelegen onroerend goed te belasten. Artikel 23, §2, a verplicht België diezelfde meerwaarde vrij te stellen, opnieuw met progressievoorbehoud.
Praktisch betekent dat: u rekent af in Spanje, en in België betaalt u er geen belasting op, al kan het vrijgestelde bedrag wel uw tarief op ander inkomen beïnvloeden. Reken bij een verkoop op een Spaanse advocaat of gestor die de afrekening voor u doet.
Periode-eigendom is de uitzondering
Het protocol dat bij het verdrag hoort en er integraal deel van uitmaakt, bevat een bepaling die in België weinig bekend is. In afwijking van de artikelen 6, 13 en 22 zijn inkomsten, voordelen en vermogen uit een recht van periode-eigendom waarvan de duur niet hoger is dan één maand per kalenderjaar alleen belastbaar in de staat waar de eigenaar woont.
Voor een Belg met zo’n aandeel is dat dus België, niet Spanje. Het is het vermelden waard, omdat de fiscale behandeling daarvan wezenlijk verschilt van die van een gewone woning op uw naam.
Wat u het best aan uw boekhouder bezorgt
- Het kadastraal inkomen zoals de FOD Financiën het u heeft betekend, in de niet-geïndexeerde vorm.
- Uw deel van het eigendom, wanneer u met twee of meer koopt.
- Het IBAN en het land van uw Spaanse rekening, plus de datum waarop u ze hebt geopend.
- Het bewijs dat de rekening aan het CAP is gemeld.
- De Spaanse aangiftes als niet-inwoner van het jaar.
- Bij verhuur: wat u verhuurt, aan wie en hoe vaak.
Waar die gegevens vandaan komen
De aangifte is uw werk, of dat van uw boekhouder. Wat ze vraagt, komt uit het Spaanse dossier dat tijdens de aankoop toch al wordt opgebouwd. De prijs en de datum uit de escritura, de oppervlakte en de kadastrale referentie, de verdeling tussen de kopers, en de gegevens van de Spaanse rekening. De Belgische kant wordt daardoor geen zoektocht.
Wat de aankoop zelf inhoudt, staat op de pagina over de aankoopbegeleiding. Wilt u het eerst doorpraten, dan kan dat via een gesprek.
Algemene informatie van 21 september 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Leg uw eigen situatie voor aan uw boekhouder of belastingadviseur in België.
Veelgestelde vragen
Betaal ik twee keer belasting op mijn Spaanse woning?
Wat betekent vrijstelling met progressievoorbehoud concreet?
In welk vak en onder welke code gaat mijn Spaanse woning?
Mag ik de woning weglaten omdat ze toch vrijgesteld is?
Moet ik mijn Spaanse bankrekening aangeven?
Wat gebeurt er fiscaal wanneer ik de woning later verkoop?
Geldt hetzelfde voor een aandeel in periode-eigendom?
Dekt het verdrag ook de erfbelasting?
Bronnen
- Overeenkomst België-Spanje van 14 juni 1995 tot het vermijden van dubbele belasting — oorspronkelijke tekst (FOD Buitenlandse Zaken)
- FOD Financiën — onroerende inkomsten uit het buitenland in uw aangifte
- FOD Financiën — kadastraal inkomen van een onroerend goed in het buitenland
- Nationale Bank van België — verklarende nota bij de mededeling aan het Centraal Aanspreekpunt
- Wet van 17 februari 2021 betreffende in het buitenland gelegen onroerende goederen (etaamb)
Michael werkt in het Engels en het Spaans. Deze gids staat in het Nederlands zodat u de regels in uw eigen taal kunt nalezen, maar de begeleiding zelf verloopt in het Engels en het werk met de Spaanse kant in het Spaans. De gidsen waarnaar hier verwezen wordt, staan ook in het Nederlands. Voor uw aangifte werkt u het best samen met uw eigen boekhouder of belastingadviseur in België.