Deze gids gaat over één Belgische verplichting: de aangifte van uw Spaanse woning bij de FOD Financiën, binnen vier maanden na de aankoop, zodat er een kadastraal inkomen aan wordt toegekend. Wat de termijn precies is, waar u aangeeft, hoe het bedrag wordt berekend, wat u doet als u het er niet mee eens bent, en wat de wet voorziet wanneer de aangifte uitblijft. Het is algemene informatie, geen fiscaal advies.
De termijn, eerst
Vier maanden. De wet van 17 februari 2021 bepaalt dat u een onroerend goed in het buitenland aangeeft binnen vier maanden vanaf de verwerving of de vervreemding. De termijn begint te lopen bij de verwerving, dus bij de akte in Spanje. Niet bij de sleuteloverdracht, en niet bij de inschrijving in het Spaanse eigendomsregister.
Wie op 31 december 2020 al buitenlands vastgoed bezat, moest dat uiterlijk op 31 december 2021 aangeven. Die overgangsregel is intussen verstreken, maar ze verklaart waarom sommige Belgische eigenaars aan de Costa del Sol al een kadastraal inkomen hebben en andere niet.
De wet is in werking getreden op 1 januari 2021. De gevolgen voor de personenbelasting gelden vanaf aanslagjaar 2022.
Wat een kadastraal inkomen is
Het kadastraal inkomen is een Belgisch begrip. Het is geen bedrag dat u ontvangt en geen prijs die iemand u biedt. Het is een geschat netto-huurinkomen op jaarbasis, dat de FOD Financiën gebruikt als rekengrootheid in uw aangifte personenbelasting.
Verwar het niet met de Spaanse valor catastral. Dat is de kadastrale waarde die de Spaanse administratie vaststelt en die in Spanje haar eigen rol speelt, onder meer in uw jaarlijkse aangifte als niet-inwoner. Zie daarvoor Modelo 210 uitgelegd. De twee cijfers staan los van elkaar en worden door verschillende overheden op een verschillende manier bepaald.
Waar en hoe u aangeeft
De FOD Financiën beschrijft twee wegen.
Online, via MyMinfin. Ga naar “Mijn woning en mijn onroerende goederen”, dan naar “Mijn onroerende gegevens raadplegen”, en dan naar “Een goed in het buitenland aangeven”.
Op papier. U stuurt het formulier naar FOD Financiën, AAPD, Dienst Buitenlands KI, Gaston Crommenlaan 6 bus 459, 9050 Gent.
U vult een vragenlijst in over het goed. Daarna stelt de administratie het kadastraal inkomen vast en betekent ze u het bedrag.
Koopt u samen, dan geeft ieder apart aan
Elke mede-eigenaar doet een eigen aangifte en vermeldt daarbij zijn deel van het zakelijk recht. Koopt u met uw partner elk voor de helft, dan zijn dat twee aangiftes, ook al hebt u samen één akte bij dezelfde notaris getekend.
Datzelfde principe keert later terug in de aangifte personenbelasting, waar de codes 1106 en 2106 naast elkaar staan voor de twee echtgenoten of wettelijk samenwonenden.
Hoe het bedrag wordt berekend
De regel is oud, en dat merkt u aan de cijfers. Het wettelijke referentietijdstip is 1975. Wikifin, het platform voor financiële educatie van de FSMA, beschrijft de twee methodes: de huurwaarde op het referentietijdstip 1975, of de verkoopwaarde op dat referentietijdstip, waarop een jaarlijks percentage van 5,3% wordt toegepast.
Niemand weet nog wat een appartement in Fuengirola in 1975 opbracht. In de praktijk werkt de administratie daarom terug vanaf de huidige waarde. De FOD schrijft de formule als de actuele normale verkoopwaarde gedeeld door een correctiefactor, maal 5,3 procent. Die correctiefactor is het onderdeel dat de waarde van vandaag terugrekent naar 1975, en daarom valt een kadastraal inkomen doorgaans veel lager uit dan een buitenstaander verwacht.
Voor grond in het buitenland ligt het vast op 2 euro per hectare.
De betekening en uw twee maanden
Zodra het kadastraal inkomen is vastgesteld, krijgt u er een betekening van. Bent u het niet eens met het bedrag, dan hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen. Die termijn loopt vanaf de betekening, dus noteer de einddatum op de dag dat de brief binnenkomt.
Een bezwaar heeft alleen zin met cijfers erbij. De prijs uit de escritura, de oppervlakte zoals die in het Spaanse kadaster staat en het bouwjaar zijn de gegevens waar het gesprek over gaat.
Verkoopt u later, dan geldt dezelfde termijn
De wet spreekt over vier maanden vanaf de verwerving of de vervreemding. De aangifteplicht werkt dus in twee richtingen. Verkoopt u de woning, of draagt u ze over, dan meldt u dat binnen dezelfde termijn, zodat het kadastraal inkomen op uw naam kan worden stopgezet.
Dat is makkelijk te vergeten, omdat een verkoop in Spanje zelf al de nodige aandacht vraagt. Zet de datum van de Spaanse akte in uw agenda en tel er vier maanden bij, voor beide gevallen.
Waar die vier maanden in uw aankoop vallen
In de praktijk valt deze termijn in een drukke periode. De akte wordt getekend, de nutsvoorzieningen worden overgezet, de vereniging van mede-eigenaars schrijft u in, de Spaanse rekening gaat open en er komt meubilair in. De Belgische aangifte is dan het stuk dat het makkelijkst blijft liggen, net omdat er in Spanje niets van afhangt.
Het omgekeerde helpt: behandel ze als het laatste punt van de aankoop in plaats van als het eerste punt van het eigendom. Alles wat de FOD vraagt, komt uit het dossier dat op het moment van de akte al compleet is. Wacht u tot de eerste aangifte personenbelasting, dan zijn de vier maanden allang voorbij en moet u het dossier opnieuw bij elkaar zoeken.
Wat de wet voorziet als de aangifte uitblijft
Artikel 445, §5 WIB 92 voorziet administratieve boetes van 250 euro tot 3.000 euro voor wie de aangifteplicht niet naleeft. Het is geen reden tot zorg, wel een reden om het niet op de stapel “later” te leggen. Met het aankoopdossier ernaast is de aangifte een half uur werk.
Wat u het best bijhoudt uit het Spaanse dossier
Houd na de akte één map bij, digitaal of op papier, met de stukken die u voor deze aangifte en voor elke latere vraag nodig hebt.
- De escritura de compraventa, met de prijs en de datum.
- De referencia catastral van het goed.
- De oppervlakte zoals die in het Spaanse kadaster is opgenomen.
- Het bouwjaar, en bij nieuwbouw het attest van oplevering.
- Uw NIE, en dat van elke mede-eigenaar.
- De verdeling van het eigendom tussen de kopers.
Dat is dezelfde map die u later nodig hebt bij een verkoop, bij een bezwaar en bij een nalatenschap. Zie daarvoor erfbelasting op een Spaanse woning.
Wat er daarna elk jaar gebeurt
Het kadastraal inkomen verdwijnt niet na de eenmalige aangifte. Het keert elk jaar terug in uw aangifte personenbelasting, in vak III, A, onder code 1106, samen met de vraag om vrijstelling met progressievoorbehoud in vak III, B, 1. Die kant van het verhaal staat in belastingen op een tweede verblijf in Spanje, samen met de Spaanse aangifte en de melding van uw Spaanse bankrekening.
Waar de gegevens vandaan komen
Deze aangifte is uw werk, of dat van uw boekhouder. De gegevens die de FOD vraagt, komen uit het Spaanse dossier dat tijdens de aankoop toch al wordt opgebouwd: de prijs, de datum, de oppervlakte, de kadastrale referentie en de verdeling tussen de kopers. U hebt ze dus al in handen op het moment dat u aangeeft.
Wat de aankoop zelf inhoudt, staat op de pagina over de aankoopbegeleiding. Wilt u het eerst gewoon eens doorpraten, dan kan dat via een gesprek.
Algemene informatie van 21 september 2026, geen fiscaal of juridisch advies. Leg uw eigen situatie voor aan uw boekhouder of belastingadviseur in België.
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn moet ik mijn Spaanse woning aangeven?
Waar doe ik die aangifte?
Wat riskeer ik als ik die aangifte niet doe?
Hoe wordt het kadastraal inkomen van een Spaanse woning berekend?
Wij kopen samen. Geven wij samen of apart aan?
Ik ben het niet eens met het bedrag. Wat kan ik doen?
Is het kadastraal inkomen hetzelfde als de Spaanse valor catastral?
Wat gebeurt er met het kadastraal inkomen na de aangifte?
Bronnen
- Wet van 17 februari 2021 betreffende in het buitenland gelegen onroerende goederen (etaamb)
- FOD Financiën — kadastraal inkomen van een onroerend goed in het buitenland
- Wikifin (FSMA) — fiscaliteit van onroerende goederen en het kadastraal inkomen
- FOD Financiën — onroerende inkomsten uit het buitenland in uw aangifte
Michael werkt in het Engels en het Spaans. Deze gids staat in het Nederlands zodat u de regels in uw eigen taal kunt nalezen, maar de begeleiding zelf verloopt in het Engels en het werk met de Spaanse kant in het Spaans. De gidsen waarnaar hier verwezen wordt, staan ook in het Nederlands. Voor uw aangifte werkt u het best samen met uw eigen boekhouder of belastingadviseur in België.