Een tweede verblijf aan de Costa del Sol kopen vanuit België.
Ik ben Michael, een Britse aankoopmakelaar in Málaga. Ik zoek woningen tussen Nerja en Estepona, beoordeel ze en onderhandel namens de koper.
Het werk is hetzelfde. Uw papierwerk thuis is dat niet.
Aankoopbegeleiding aan de kant van de koper. Zoeken op uw criteria, de buurt en de woning onderzoeken, een eerlijke inschatting maken van wat ze waard is, en namens u onderhandelen. Dat werk verandert niet naargelang u uit Antwerpen komt of uit Londen.
Ik ben Brits, ik woon in Málaga en ik was hier zelf ooit een buitenlandse koper. Mijn gebied loopt van Nerja tot Estepona. Ik werk in het Engels en het Spaans.
Deze pagina bestaat omdat uw uitgangspositie verschilt van die van de Britse koper voor wie de rest van deze site geschreven is. U bent EU-burger, dus u telt geen dagen, en u betaalt in dezelfde munt als thuis. Maar u hebt drie verplichtingen in België die in geen enkele Engelstalige gids staan. Daarover gaan het kadastraal inkomen en de belastingen op een tweede verblijf.
Wat een Belgische koper hier wel en niet tegenkomt.
Aan de kant van de koper
Een aankoopmakelaar werkt voor de koper, niet voor de woning die te koop staat. Dat is het verschil met de makelaar die de verkoop in handen heeft.
Geen dagen tellen
De regel van 90 dagen per 180 geldt voor onderdanen van landen buiten de EU. Als Belg valt u onder het vrij verkeer, in Spanje omgezet door Real Decreto 240/2007. Voor een verblijf tot drie maanden vraagt artikel 6 daarvan enkel een geldige identiteitskaart of paspoort.
Alles in euro
België en Spanje zitten allebei in de eurozone. Geen omzetting, geen wisselmarge, geen koersverschil tussen het arrascontract en de akte.
België in de Spaanse cijfers
Het register telde in 2025 4.445 woningaankopen door Belgen. In Andalusië is België goed voor 4,96% van de aankopen door buitenlanders, de vierde nationaliteit na Britten, Nederlanders en Marokkanen.
Vier Belgische luchthavens
Volgens Aena vliegt TUI fly Belgium naar Málaga vanuit Antwerpen-Deurne, Brussel en Oostende-Brugge. Brussels Airlines en Transavia vanuit Brussel, Ryanair vanuit Brussel en Charleroi.
Engels en Spaans
De begeleiding verloopt in het Engels, het werk met de Spaanse kant in het Spaans. Niet in het Nederlands.
Wat voor u niet geldt, en wat wel.
De regel van 90 dagen per 180 gaat over onderdanen van landen buiten de EU. Voor u geldt die niet. U koopt, bezit, verhuurt en verkoopt Spaans vastgoed op dezelfde voet als een Spanjaard, op grond van richtlijn 2004/38/EG en Real Decreto 240/2007. Geen visum, geen verblijfsvergunning, geen golden visa.
Wilt u er langer dan drie maanden aan één stuk wonen, dan schrijft u zich in bij het Registro Central de Extranjeros. De Policía Nacional vraagt dat binnen drie maanden na aankomst, in persoon, met formulier EX-18 en het betaalbewijs van tasa modelo 790, código 012. Werkt u niet in Spanje, dan vraagt artikel 7.1(b) voldoende bestaansmiddelen en een ziekteverzekering. U krijgt meteen een certificaat met uw NIE erop, geen verblijfskaart.
Inschrijven als inwoner is een verblijfsformaliteit. Spaanse fiscale residentie is een aparte test met andere gevolgen. Voor de aankoop zelf hebt u hoe dan ook een NIE nodig, en elke mede-eigenaar vraagt er zelf een aan. Een NIE-nummer aanvragen zet de routes op een rij.
Dezelfde munt, en één risico dat u niet loopt.
Er is geen wisselkoersrisico. Volgens de ECB is de euro wettig betaalmiddel in 21 van de 27 EU-lidstaten, en België en Spanje voerden hem allebei in 1999 in. Het voorschot, het saldo en de kosten bovenop de prijs staan dus in dezelfde munt als uw spaargeld, en u betaalt via SEPA.
Financiering loopt wel anders dan thuis. Ga er niet van uit dat uw Belgische bank een woning in Spanje als waarborg aanvaardt. Belfius publiceert een hypothecair krediet voor een tweede verblijf, maar merkt bij de bijhorende verzekeringen op dat die gelden indien uw tweede woning in België ligt, en zegt niets over vastgoed in het buitenland.
Reken daarom in de eerste plaats op een Spaans krediet voor niet-inwoners, meestal tegen een lagere quotiteit dan een inwoner krijgt. Wat er in België mogelijk is, bespreekt u met uw eigen bank of kredietmakelaar. Vraag hoe dan ook een schriftelijk voorstel voor u een arrascontract tekent. Een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen zet de Spaanse kant uiteen.
Drie verplichtingen die in de Engelse gidsen niet staan.
De eerste is eenmalig. Sinds de wet van 17 februari 2021 geeft u een onroerend goed in het buitenland aan binnen vier maanden na de verwerving, zodat de FOD Financiën er een kadastraal inkomen aan toekent, via MyMinfin of per post aan de Dienst Buitenlands KI in Gent. Dezelfde wet voorziet boetes van 250 tot 3.000 euro wanneer die aangifte uitblijft. Koopt u met twee, dan geeft ieder apart aan.
De tweede keert elk jaar terug. Het niet-geïndexeerde KI gaat in vak III, A, code 1106 van uw aangifte personenbelasting, en het land met hetzelfde bedrag in vak III, B, 1. Daarmee vraagt u de vrijstelling met progressievoorbehoud. In de woorden van de FOD zelf: u moet op dat inkomen zelf geen inkomstenbelasting betalen, maar het zal wel meetellen om uw belastingtarief te bepalen.
De derde gaat over uw Spaanse bankrekening. Het bestaan ervan vermeldt u in deel 1, vak XIII, A. Daarnaast meldt u de rekening aan het Centraal Aanspreekpunt van de Nationale Bank, ten laatste gelijktijdig met het indienen van die aangifte, en dat is eenmalig per rekening. Drie Nederlandstalige gidsen werken dit uit: het kadastraal inkomen, de belastingen op een tweede verblijf en de erfbelasting.
Belgische kopers aan deze kust, zonder opsmuk.
Het Spaanse eigendomsregister telde in 2025 4.445 woningaankopen door Belgen, 4,62% van alle aankopen door buitenlanders. Daarna zakte dat aandeel naar 4,38% in het vierde kwartaal van 2025, 4,28% in het eerste kwartaal van 2026 en 3,69% in het tweede kwartaal van 2026, terwijl buitenlandse kopers in dat kwartaal juist 15,98% van de markt namen tegen 14,1% een jaar eerder.
Andalusië is ook niet hun eerste keuze: 8,76% van de aankopen door buitenlanders in Murcia en 7,51% in de Comunitat Valenciana, tegen 4,96% hier. Wat deze kust daartegenover zet, is vraag. In de provincie Málaga ging in het tweede kwartaal van 2026 37,01% van alle woningaankopen naar buitenlanders, na Alicante het hoogste van alle provincies. Dat zegt iets over hoe diep de markt is op de dag dat u zelf weer verkoopt.
Nog één cijfer. 34,49% van de Belgische aankopen in 2025 was nieuwbouw, tegen 21,54% bij buitenlandse kopers in het algemeen. Alleen Polen kopen vaker nieuw. Belgen kopen daarbij opvallend vaak tussen 80 en 100 m². Dat wijst eerder op appartementen in recentere projecten dan op grote bestaande villa's. Nieuwbouw of bestaande woning vergelijkt de twee routes.
Van Nerja tot Estepona, en wat er bovenop de prijs komt.
De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter in 2026 geeft de verhoudingen het snelst weer. Torrox 3.123 euro. Mijas 3.684. Málaga stad 3.937. Nerja 3.952. Benalmádena 4.139. Torremolinos 4.229. Estepona 4.307. Fuengirola 4.451. San Pedro de Alcántara 4.600. Benahavís 5.413. Marbella 5.956. De gids over waar u koopt aan de Costa del Sol loopt de kust plaats voor plaats door.
Tel de kosten er vanaf het begin bij. Bij een bestaande woning in Andalusië komt er 7% overdrachtsbelasting bij, de Spaanse ITP, de tegenhanger van het Vlaamse verkooprecht, en met advocaat, notaris en register erbij is 10 tot 11% bovenop de koopsom een verstandig budget. Bij nieuwbouw is het 10% btw plus 1,2% zegelrecht, samen 12 tot 14%. Van bod tot sleutel duurt het zes tot twaalf weken bij een contante aankoop en acht tot zestien met een Spaanse lening. Wat kopen echt kost rekent elke lijn uit.
De notaris controleert de akte, niet uw aankoop. De vergunningen voor een aanbouw, de reserves van de vereniging van mede-eigenaars en de staat van het gebouw vallen daarbuiten. Dat is het werk waarvoor u iemand aan uw kant wilt. Praktisch nog dit: België heeft geen beroepsconsulaat in Andalusië, alleen een ereconsulaat in Marbella dat enkel op afspraak werkt.
Gidsen in het Nederlands.
Kadastraal inkomen voor uw Spaanse woning
De aangifte binnen vier maanden, en hoe het KI wordt bepaald.
Belastingen op een tweede verblijf in Spanje
Vak III, code 1106, en de melding van uw Spaanse rekening.
Wat Belgische kopers het eerst vragen.
Mag ik als Belg zomaar een woning kopen in Spanje?
Geldt de regel van 90 dagen per 180 ook voor mij?
Moet ik mijn Spaanse woning in België aangeven?
Wat gebeurt er als ik die aangifte te laat doe?
Betaal ik dan twee keer belasting, in Spanje én in België?
Moet ik mijn Spaanse bankrekening melden?
Wat gebeurt er met mijn Spaanse woning bij een overlijden?
Kan ik lenen bij mijn Belgische bank voor een woning in Spanje?
Hoe geraak ik er vanuit België?
In welke taal verloopt de begeleiding?
Michael werkt in het Engels en het Spaans. Deze pagina staat in het Nederlands zodat u de regels in uw eigen taal kunt nalezen, maar de begeleiding zelf verloopt in het Engels, en met Spaanse verkopers, advocaten en de notaris rechtstreeks in het Spaans. De gidsen hierboven staan in het Nederlands, en de Nederlandstalige gidsenpagina heeft er nog meer. De rest van deze site is in het Engels. Voor uw Belgische aangifte werkt u het best samen met uw eigen boekhouder.
Zeg eerst wat u zoekt, dan zeg ik wat uw budget hier bereikt.
Een gesprek van een half uur over budget, plaatsen en timing, en een eerlijk antwoord op de vraag of deze kust bij uw plannen past. Het gesprek verloopt in het Engels.
Bedankt voor uw bericht.
Ik neem snel contact met u op, meestal nog dezelfde dag. Mijn antwoord is in het Engels.