Een Spaanse hypotheek als niet-ingezetene: de eigen inbreng, de rente en wat de bank vraagt

Hoe een hypotheek in Spanje werkt voor een niet-ingezetene. Deze gids beantwoordt de vragen die een koper uit Nederland of België stelt voordat hij een aanvraag doet: welk deel van de prijs een Spaanse bank leent, hoeveel geld u zelf nodig heeft, hoe de rente wordt bepaald, welke documenten de bank wil zien, wat de hypotheek zelf kost en welke stappen er zijn van aanvraag tot ondertekening. De cijfers komen van de gepubliceerde pagina’s van de banken zelf, van de Banco de España en uit de hypotheekwet van 2019, en elk cijfer is gelinkt waar het staat. De belastingen en kosten die u op de aankoop zelf betaalt, zijn een aparte som, regel voor regel uitgerekend in wat een appartement van 350.000 euro werkelijk kost.

Wie geldt als niet-ingezetene

Een niet-ingezetene is voor een Spaanse bank iemand van wie de fiscale woonplaats buiten Spanje ligt. Banco Sabadell zegt het onomwonden: wie niet minstens 183 dagen per jaar in Spanje woont, wordt als niet-ingezetene behandeld (Banco Sabadell). Woont u in Nederland of België en koopt u een vakantiewoning of een woning voor later aan de Costa del Sol, dan bent u een niet-ingezeten koper, en de bank biedt u haar hypotheek voor niet-ingezetenen aan. Dat u EU-burger bent, verandert daar niets aan.

Het product zelf is een gewone hypotheek. Zij kan een vaste rente hebben, een variabele rente, of een combinatie van de twee. Wat verschilt, is hoeveel de bank leent, hoe lang zij leent, en hoe nauwkeurig zij naar uw inkomen kijkt.

Hoeveel een Spaanse bank leent aan een niet-ingezetene

Spaanse banken lenen op basis van de laagste van twee getallen: de prijs die u heeft afgesproken en de eigen taxatie van de bank. Die taxatie, de tasación, wordt uitgevoerd door een taxatiebedrijf onder toezicht van de Banco de España, en u betaalt haar (Banco de España, gids voor hypothecaire leningen).

Voor een ingezetene die een hoofdverblijf koopt, is het plafond gewoonlijk 80% van dat laagste getal. De gids van de Banco de España noemt het, en Banco Sabadell noemt het op zijn hypotheekpagina, met de toevoeging dat het percentage lager ligt voor tweede woningen (Banco Sabadell). Voor een niet-ingezetene ligt het plafond nog lager. De uitleg van Bankinter voor buitenlandse kopers noemt een maximum van 70% van de prijs (Bankinter). In de praktijk liggen de aanbiedingen die niet-ingezeten kopers krijgen tussen 60 en 70%, en het percentage dat de bank u aanbiedt, hangt af van uw inkomen, uw kredietgeschiedenis en de woning zelf.

Er gelden nog twee grenzen. De looptijd is meestal korter dan de 30 jaar die een ingezetene kan krijgen, en banken willen de lening doorgaans afgelost hebben voordat de oudste kredietnemer 75 wordt (Banco Sabadell). Een koper van 55 rekent dus op een looptijd van 20 jaar of korter.

Het geld dat u zelf nodig heeft, op een aankoop van 400.000 euro

Neem een bestaand appartement van 400.000 euro, door de bank op hetzelfde bedrag getaxeerd.

• Bij 70% leent de bank 280.000 euro. U brengt 120.000 euro in voor de prijs.
• Bij 60% leent de bank 240.000 euro. U brengt 160.000 euro in.

De aankoopkosten komen daar bovenop. Bij een bestaande woning in Andalusië komen de overdrachtsbelasting, de advocaat, de notaris, het eigendomsregister en het administratiekantoor (gestoría) hier samen uit op ongeveer 35.000 euro. Het geld dat u op uw eigen rekening nodig heeft, is daarmee ongeveer 155.000 euro met een hypotheek van 70%, of 195.000 euro met een hypotheek van 60%. De taxatiekosten en een eventuele afsluitprovisie van de bank komen daar nog bij. Ik adviseer u om 10 à 11% van de prijs voor kosten te reserveren, hier 40.000 tot 44.000 euro, zodat ook de kosten van de bank erin passen. Koopt u nieuwbouw, dan zijn de belastingen hoger, en nieuwbouw of bestaande bouw zet het verschil uiteen.

Niets van dit geld kan op de Spaanse woning worden geleend. De bank vraagt waar het vandaan komt, en spaargeld, de verkoop van een andere woning of een schenking met een papieren spoor zijn allemaal gewone antwoorden.

De inkomenstoets

Een Spaanse bank controleert of de aflossing ruim binnen uw inkomen past. Banco Sabadell adviseert dat uw totale leningen, dus de hypotheek samen met andere leningen, niet meer dan 35% van uw inkomen vragen, en de hypotheek alleen niet meer dan 30% (Banco Sabadell). Bankinter hanteert dezelfde grens van 35% voor niet-ingezetenen (Bankinter). Het inkomen dat telt, is uw netto-inkomen, en de leningen die meetellen, zijn onder meer een hypotheek thuis, een autolening en creditcards.

Een voorbeeld, met een rente die alleen is gekozen om de rekensom zichtbaar te maken. Op de lening van 280.000 euro hierboven geeft een vaste rente van 3,5% over 20 jaar een maandlast van ongeveer 1.620 euro. Om dat 30% van uw inkomen te laten zijn, heeft u ongeveer 5.400 euro netto per maand nodig, of ongeveer 4.640 euro bij de grens van 35%. Een langere looptijd verlaagt het maandbedrag, een kortere verhoogt het. Uw inkomen is in euro’s en de aflossing ook, dus anders dan een koper uit het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten heeft u geen wisselkoers om rekening mee te houden.

Hoe de rente wordt bepaald

Er zijn drie soorten rente, en elke Spaanse bank biedt alle drie aan niet-ingezetenen aan.

• Vast. De rente, en de maandlast, blijven de hele looptijd gelijk.
• Variabel. De rente is de 12-maands Euribor plus een opslag die de bank bepaalt, en zij wordt een- of tweemaal per jaar herzien. De Euribor is de gemiddelde rente waartegen Europese banken elkaar geld lenen, en de Banco de España publiceert het officiële maandcijfer. Voor augustus 2026 was dat 2,954% (Banco de España).
• Gemengd. Een vaste rente voor de eerste jaren, daarna een variabele rente voor de rest van de looptijd.

Banken adverteren met een rente die ervan uitgaat dat u ook andere producten bij hen afneemt, meestal een opstalverzekering, een overlijdensrisicoverzekering en het laten storten van uw salaris op een rekening bij de bank. Elk product haalt een beetje van de rente af. De hypotheekwet van 2019 zegt dat een bank u niet mag verplichten producten af te nemen als voorwaarde voor de lening, en dat zij weliswaar mag eisen dat de woning verzekerd is, maar dat u uw eigen polis van een andere verzekeraar mag meebrengen (Ley 5/2019, artikel 17). Een salaris uit Nederland of België kunt u meestal niet op een Spaanse rekening laten storten, dus vergelijk banken op de rente die u werkelijk zou krijgen, niet op het laagste cijfer in de advertentie.

Wat de bank van een koper uit Nederland of België vraagt

Elke bank heeft haar eigen lijst, maar de documenten zijn overal ongeveer dezelfde. Banco Sabadell publiceert zijn lijst voor ingezetenen en Bankinter noemt wat het voor niet-ingezetenen toevoegt (Banco Sabadell, Bankinter). Reken erop dat u wordt gevraagd om:

• Uw paspoort en uw NIE. Het NIE is het identificatienummer dat elke buitenlandse koper in Spanje nodig heeft. Een NIE-nummer aanvragen beschrijft de routes.
• Een verklaring van fiscale woonplaats van de belastingdienst in het land waar u woont, waaruit blijkt dat u daar belasting betaalt. In Nederland is dat de woonplaatsverklaring van de Belastingdienst, in België het attest van fiscale woonplaats van de FOD Financiën.
• Een inkomensbewijs. Bent u in loondienst: uw laatste twee of drie loonstroken, uw jaaropgave of laatste aangifte inkomstenbelasting, en uw arbeidsovereenkomst. Bent u ondernemer: twee jaarrekeningen en twee aangiften.
• Zes maanden bankafschriften van de rekening waarop uw inkomen binnenkomt.
• Een overzicht van uw kredietregistratie, waaruit blijkt hoe u met leningen bent omgegaan. In Nederland is dat uw overzicht bij het BKR, in België uw gegevens bij de Centrale voor kredieten aan particulieren van de Nationale Bank.
• Een opgave van uw lopende schulden. Uw hypotheek thuis, andere leningen, autofinanciering en creditcardsaldi.
• Een bewijs van waar de eigen inbreng vandaan komt. Een spaarrekeningoverzicht, de afrekening van een verkoop, of een brief die een schenking bevestigt.

Documenten die niet in het Spaans zijn, moeten soms worden vertaald door een beëdigd vertaler, een vertaler die officieel bevoegd is om vertalingen te waarmerken, en die kosten zijn voor u. Vraag de bank welke documenten vertaald moeten worden voordat u iets laat vertalen. De gids van de Banco de España is duidelijk dat het betalen van de taxatie op zichzelf niet betekent dat de lening wordt verstrekt, dus verzamel eerst de documenten en laat de bank in beginsel bevestigen dat zij zal lenen voordat de taxatie wordt besteld.

Wat de hypotheek zelf kost

De hypotheekwet van 2019, Ley 5/2019, heeft vastgelegd wie wat betaalt bij het afsluiten van een Spaanse hypotheek (artikel 14).

• De bank betaalt de notariskosten van de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek in het eigendomsregister, en de gestoría die het papierwerk afhandelt.
• U betaalt de taxatie van de woning, en de afschriften van de akte die u zelf opvraagt.

Het zegelrecht op de hypotheekakte wordt ook door de bank betaald, na een wijziging van de belastingwet in 2018 (artikel 29 van de wet op het zegelrecht). De enige kostenpost die verschilt, is de afsluitprovisie. Sommige banken rekenen die en andere niet, en waar zij bestaat, moet zij één bedrag zijn dat op het bindende aanbod staat, zodat vergelijken eenvoudig is.

De wet begrenst ook wat een bank mag rekenen als u vervroegd aflost (artikel 23). Bij een variabele rente is de grens 0,25% van het afgeloste bedrag in de eerste drie jaar, of 0,15% in de eerste vijf jaar, en daarna niets. Bij een vaste rente is de grens 2% in de eerste tien jaar en 1,5% daarna. In alle gevallen mag de bank niet meer rekenen dan het verlies dat zij werkelijk lijdt.

De stappen van aanvraag tot ondertekening

1. Het algemene informatieblad. Voordat u een aanvraag doet, geeft de bank u een kort document, de FIPRE, met de algemene voorwaarden van de hypotheek.
2. De aanvraag en de beoordeling. U stuurt de documenten hierboven. De bank bekijkt uw inkomen en kredietgeschiedenis en bevestigt in beginsel hoeveel zij zal lenen.
3. De taxatie. De bank bestelt de tasación. De lening wordt bepaald als een deel van de laagste van de taxatiewaarde en de prijs.
4. Het bindende aanbod. De bank brengt de FEIN uit, een Europees standaarddocument met elke voorwaarde van uw lening, samen met een waarschuwingsblad, de FiAE. Volgens de wet moet u beide minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening hebben, zodat u ze kunt lezen en vragen kunt stellen (Ley 5/2019, artikel 14). Gebruik die tien dagen om twijfels bij de bank neer te leggen.
5. Het bezoek aan de notaris. Vóór de dag van ondertekening heeft u een gesprek met de notaris die u heeft gekozen, zonder kosten, waarin de notaris vaststelt dat u de voorwaarden begrijpt en dat vastlegt in een korte akte (Ley 5/2019, artikel 15).
6. De ondertekening. De koopakte en de hypotheekakte worden samen bij de notaris getekend. De bank betaalt de verkoper, en de sleutels zijn van u.

Met een Spaanse hypotheek rekent u op acht tot zestien weken van aanvaard bod tot ondertekening, tegenover zes tot twaalf weken bij een aankoop zonder financiering. Het Spaanse koopproces laat zien waar de hypotheek tussen de andere stappen past.

De volgorde waarin u het doet

Drie punten van timing maken het verschil tussen een soepele aankoop en een gehaaste.

• Vraag de bank om een beslissing in beginsel voordat u een prijs afspreekt. U weet dan precies wat u kunt bieden, en de verkoper weet dat u een serieuze koper bent.
• Betaal de aanbetaling niet voordat de hypotheek in beginsel is toegezegd. Het aanbetalingscontract in Spanje, de arras, verbindt u gewoonlijk aan 10% van de prijs, en het arrascontract legt uit wat er met dat geld gebeurt als een koop niet doorgaat. Waar de volgorde niet anders kan, kan de arras zo worden opgesteld dat hij afhangt van het verstrekken van de hypotheek.
• Open vroeg een Spaanse bankrekening. De bank int de aflossingen van een Spaanse rekening, en op die rekening komt ook het geld voor de overdracht binnen. Voor het openen heeft u uw NIE nodig, dus het NIE komt eerst.

Woont u in Nederland, dan is er nog een vierde punt, dat niets met de Spaanse bank te maken heeft en alles met uw aangifte thuis. De hypotheekschuld op een Spaanse vakantiewoning valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Hoe dat werkt, staat in box 3 en uw woning in Spanje.

Hoe ik ermee omga

Mijn aanpak is bij elke aankoop dezelfde. Voordat de zoektocht begint, reken ik met u uit wat een Spaanse bank waarschijnlijk leent op de woning die u voor ogen heeft en wat er dan voor u overblijft om zelf in te brengen, zodat het budget vanaf de eerste bezichtiging klopt. Zodra een bank is gekozen, houd ik de taxatie, het bindende aanbod en de termijn van tien dagen in de pas met de planning van de verkoper, zodat de hypotheek de aankoop nooit ophoudt. Dat hoort bij kopen met mij. Wilt u uw eigen cijfers doornemen? Plan een gesprek.

Algemene informatie, geen financieel advies. De leengrenzen, inkomensgrenzen en documentenlijsten zijn zoals gepubliceerd door de genoemde banken, het Euribor-cijfer is het officiële cijfer van de Banco de España voor augustus 2026, en de regels over kosten en vervroegd aflossen zijn die van Ley 5/2019, alle voor het laatst gecontroleerd op 21 september 2026. Banken wijzigen hun voorwaarden, dus bevestig de actuele cijfers bij de bank voordat u zich vastlegt, en win onafhankelijk juridisch en financieel advies in.

Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen. Het contact zelf verloopt in het Engels: mijn antwoord op uw bericht, de gesprekken daarna en de begeleiding tot en met de sleuteloverdracht.

Veelgestelde vragen