Het arrascontract in Spanje: wat het is en hoe het werkt

Het contrato de arras is het onderhandse contract tussen koper en verkoper dat de koop vastlegt voordat de akte bij de notaris wordt getekend. U doet een aanbetaling bij het tekenen, de verkoper verbindt zich om te verkopen, en het contract legt de prijs, de datum van de overdracht en de gevolgen vast als een van beide partijen niet nakomt. Deze gids behandelt wat het is, hoe het verschilt van de reserva, de aanbetaling, de drie soorten arras en wat elke soort zegt over terugtreden, hoe het zich verhoudt tot wat u van thuis kent, en wat u controleert voordat u tekent.

Wat het arrascontract is

In Spanje gebeurt de koop in twee stappen. Het arrascontract komt eerst. Het is een onderhandse overeenkomst, niet bij de notaris getekend, en het bindt beide partijen aan de koop op de voorwaarden die het noemt. De tweede stap is de escritura, de openbare akte die bij de notaris wordt getekend, waar het restant wordt betaald en het eigendom overgaat. Die stap beschrijf ik in het Spaanse koopproces.

Een arrascontract legt gewoonlijk vast:

• de partijen en de woning
• de prijs en hoe die wordt betaald
• de aanbetaling en wie haar bewaart
• de datum waarvóór de akte moet zijn getekend
• wat er gebeurt als de koper of de verkoper niet nakomt

Die laatste regel is de belangrijkste, en zij hangt af van de soort arras die u tekent.

Eerst de reserva, dan de arras

Veel aankopen beginnen met een reserva, een klein reserveringsbedrag van gewoonlijk 3.000 tot 6.000 euro, waarmee de woning van de markt gaat terwijl uw advocaat de controles doet op het eigendom, de schulden, de vergunningen en de vereniging van eigenaren. Het is een korte overeenkomst met een korte looptijd. De arras komt na die controles, als beide partijen klaar zijn om zich echt te verbinden.

De reserva zegt dat u het meent. De arras zegt dat u beiden gebonden bent, op papier, met geld op tafel.

De aanbetaling

De gebruikelijke aanbetaling bij een arrascontract is 10% van de prijs, betaald bij het tekenen. Zij telt mee voor de prijs, dus bij de notaris betaalt u het restant. Het contract zegt wie de aanbetaling bewaart tot de overdracht, de verkoper of een derde zoals een advocaat, en dat is een regel om aandachtig te lezen.

De drie soorten arras

Het Spaanse recht kent drie soorten, en de naam zegt wat er met de aanbetaling gebeurt als een van beide partijen niet nakomt.

Arras confirmatorias. De aanbetaling bevestigt de koop en geldt als eerste betaling. Geen van beide partijen heeft het recht om terug te treden. Komt een partij niet na, dan kan de andere de rechter vragen de koop af te dwingen of een schadevergoeding toe te kennen.

Arras penales. De aanbetaling werkt als een vaste boete. Komt een partij niet na, dan wordt de boete betaald. Ook hier bestaat geen recht om terug te treden.

Arras penitenciales. Beide partijen mogen terugtreden. Het contract bepaalt wat elke partij dan betaalt, en die bedragen verschillen van contract tot contract. Dit is de soort die artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek beschrijft. Het artikel geeft alleen voor deze soort een standaardregel, en alleen waar het contract niets anders zegt: een koper die afziet, verliest de aanbetaling, en een verkoper die afziet, geeft haar terug samen met nog eens hetzelfde bedrag.

Slechts één soort arras laat een partij terugtreden

Een recht om terug te treden bestaat alleen bij arras penitenciales, de soort die artikel 1454 beschrijft. Het Spaanse hooggerechtshof heeft geoordeeld dat een aanbetalingscontract niet als arras penitenciales wordt behandeld tenzij het contract dat duidelijk en uitdrukkelijk zegt (arrest 583/2018 van 17 oktober 2018). Waar dat niet zo is, zijn beide partijen gebonden tot nakoming.

De soort arras die u tekent, bepaalt dus twee dingen: of een partij überhaupt kan terugtreden, en wat dat kost als zij het doet. Een contract dat “arras” noemt zonder te zeggen welke soort, is een contract dat uw advocaat leest voordat u iets betaalt.

Het verschil met de koopovereenkomst en het compromis

Wie in Nederland heeft gekocht, kent de koopovereenkomst met daarna drie dagen bedenktijd en een waarborgsom of bankgarantie van 10%. Wie in België heeft gekocht, kent het compromis, dat bindt zodra het is getekend. De arras lijkt het meest op het compromis. Het bedrag van 10% is hetzelfde als thuis, maar het wordt bij het tekenen betaald, niet later gestort. En Spanje kent geen wettelijke bedenktijd: een getekend arrascontract bindt meteen, op de voorwaarden die erin staan. Het lezen gebeurt daarom vóór de handtekening.

Wat u controleert voordat u tekent

• Welke soort het is, in woorden. Het contract moet penitenciales, penales of confirmatorias zeggen, en uw advocaat moet uitleggen wat dat voor u betekent.
• Wat het zegt over terugtreden. De bedragen, de termijnen en naar wie het geld gaat.
• De datum van de overdracht. Dat zij uw bank, uw overboeking en uw reis de tijd geeft om klaar te zijn.
• Wie de aanbetaling bewaart. De verkoper of een derde, en onder welke voorwaarden.
• Dat de controles zijn gedaan. Eigendom, schulden, vergunningen en bijdragen aan de vereniging van eigenaren zijn het werk van uw advocaat vóór de arras, niet erna.
• Wie er tekent. Dat degene die verkoopt de ingeschreven eigenaar is, en dat elke eigenaar tekent.

Hoe ik ermee omga

Mijn aanpak is bij elke aankoop dezelfde. Een onafhankelijke advocaat stelt het arrascontract op of beoordeelt het voordat u het tekent. Ik leg elke bepaling in gewone taal uit, zodat u weet welke soort arras het is en wat dat voor u betekent voordat u de aanbetaling doet. Dat hoort bij kopen met mij, en wilt u het eerst doornemen, plan dan een gesprek.

Algemene informatie, gedateerd 21 september 2026, geen juridisch advies. Schakel altijd een onafhankelijke Spaanse advocaat in voordat u tekent.

Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen. Het contact zelf verloopt in het Engels: mijn antwoord op uw bericht, de gesprekken daarna en de begeleiding tot en met de sleuteloverdracht.

Veelgestelde vragen