Wat een appartement van €350.000 aan de Costa del Sol werkelijk kost

Elke koper die ik spreek stelt dezelfde eerste vraag, en bijna geen enkel makelaarskantoor beantwoordt die eerlijk op de eigen website: wat kost kopen nu werkelijk, bovenop de vraagprijs? Laten we die som eens goed maken, aan de hand van een echt voorbeeld.

Neem een bestaand appartement van €350.000, een heel gewone aankoop aan de Costa del Sol. Dit is wat u daarbovenop moet reserveren.

De bestaande woning, regel voor regel

• Overdrachtsbelasting (ITP), 7 procent: €24.500. In Andalusië geldt op een bestaande woning 7 procent overdrachtsbelasting, vastgelegd in artikel 41 van de regionale belastingwet en geïnd door de Andalusische belastingdienst. Dit is de grote post, en de koper betaalt hem.
• Eigen advocaat (abogado), circa 1 procent plus btw: ongeveer €4.200. Uw eigen advocaat, niet die van de verkoper, controleert de eigendomstitel, openstaande schulden, vergunningen en de situatie bij de vereniging van eigenaren voordat u één euro vastlegt. Het is het best bestede geld van de hele aankoop.
• Notaris, ongeveer €1.000. De akte (escritura) wordt bij de notaris getekend. Het tarief volgt een openbare schaal.
• Kadaster, ongeveer €700. Voor de inschrijving van u als nieuwe juridische eigenaar.
• Gestoría, de administratieve afhandeling, ongeveer €400. Het papierwerk dat de rest soepel laat verlopen.

Samen komt dat op ongeveer €30.800, zo’n 8,8 procent. In de praktijk adviseer ik kopers om 10 tot 11 procent te reserveren bij een bestaande woning, omdat een bouwkundige keuring of een hypotheek dat verschil al snel opslokt. Het is veel prettiger om geld over te houden dan om bij de notaris krap te zitten.

Reserveer bij een bestaande woning 10 tot 11 procent bovenop de prijs. Bij nieuwbouw 12 tot 14 procent. Wie u een lager getal noemt, laat iets weg.

Waarom nieuwbouw duurder uitvalt

Nieuwbouw wordt anders belast, en dat pakt hoger uit:

• Btw (IVA), 10 procent van de koopsom, in plaats van de 7 procent overdrachtsbelasting. Het tarief van 10 procent voor woningen staat in artikel 91 van de Spaanse btw-wet.
• Zegelrecht (AJD), 1,2 procent in Andalusië (artikel 49 van diezelfde regionale wet), dat bij een bestaande woning niet betaald wordt.
• Plus dezelfde notaris-, kadaster- en advocaatkosten als hierboven.

Alles bij elkaar komt nieuwbouw uit op ongeveer 12 tot 14 procent bovenop de koopsom. In de modelwoning wordt dat zelden genoemd. Ik maak die som altijd met u voordat u er verliefd op wordt.

Per plaats rekenen de nieuwbouwpagina’s dit voor op de middelste vanafprijs, bijvoorbeeld nieuwbouw in Estepona, in Mijas en in Fuengirola.

Wat u als EU-burger niet hoeft te regelen

Een deel van wat op Engelstalige sites over kopen in Spanje staat, gaat over vergunningen en verblijfsregels die voor u niet gelden. Als Nederlandse of Belgische koper bent u EU-burger. U heeft geen visum nodig om te kopen, u valt niet onder de regel die niet-EU-burgers tot negentig dagen per half jaar beperkt, en u koopt in dezelfde munt waarin u spaart, dus wisselkoersverlies speelt geen rol.

Wat u wel nodig heeft, is een NIE: het Spaanse fiscaal nummer voor buitenlanders. Zonder NIE kunt u niet kopen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen. Het aanvragen ervan is een formaliteit, maar het kost tijd, en het is precies zo’n stap die een aankoop onnodig vertraagt als niemand hem vroeg in gang zet.

Doorlopende kosten, zodat niets u verrast

Zodra u eigenaar bent, houdt u rekening met de jaarlijkse IBI (de Spaanse onroerendezaakbelasting), de servicekosten van de vereniging van eigenaren als het om een appartement gaat, een opstalverzekering, de nutsvoorzieningen, en een kleine jaarlijkse aangifte voor niet-inwoners. Die laatste is ook verschuldigd als u de woning nooit verhuurt, en uw gestor of advocaat dient hem voor een bescheiden bedrag voor u in. Geen van die posten is groot, maar kopers vergeten ze stelselmatig, dus ik leg ze vroeg op tafel.

De eerlijke slotsom

Reken bij een bestaande woning van €350.000 op de prijs plus ongeveer €35.000 om ruim te zitten. Weet dat getal voordat u een vlucht boekt, en de rest van het proces verloopt rustig. Dat is precies waar de begeleiding bij het kopen voor bedoeld is: geen onaangename verrassingen, nooit.

De bedragen zijn richtlijnen voor 2026 in Andalusië, voor het laatst gecontroleerd op 20 september 2026 aan de hand van de wetten waarnaar hierboven wordt verwezen. Ze veranderen in de loop van de tijd, dus win altijd onafhankelijk juridisch en fiscaal advies in voordat u zich vastlegt.

Veelgestelde vragen