Op tekening kopen in Spanje: de bankgarantie, de termijnbetalingen en de bewoningsvergunning

Hoe een aankoop op tekening in Spanje werkt, van de reservering tot de dag dat u de sleutels ophaalt. In Nederland heet het kopen op tekening, in België kopen op plan, en in Spanje is het de gewone gang van zaken: de meeste nieuwe woningen aan de Costa del Sol worden verkocht voordat zij klaar zijn, dus het geld wordt in termijnen betaald terwijl het gebouw verrijst, en de Spaanse wet bepaalt precies wat die betalingen beschermt. Deze gids volgt de aankoop in volgorde: wat u betaalt en wanneer, wat de ontwikkelaar u moet geven voordat u tekent, wat de garantie dekt en vanaf welke datum, waarom het geld op een aparte rekening staat, wat u kunt doen als de datum niet wordt gehaald, wat er moet gebeuren voordat u de akte tekent, en de verzekering die bij een nieuwe woning hoort. Elk punt komt uit de wet in kwestie, gelinkt waar het staat. De belasting op nieuwbouw, 10% btw plus 1,2% zegelrecht in Andalusië in plaats van de 7% overdrachtsbelasting op een bestaande woning, staat uitgewerkt in nieuwbouw of bestaande bouw, en de projecten die ik u op dit moment kan laten zien, staan op nieuwbouw aan de Costa del Sol.

De volgorde van een aankoop op tekening

Een aankoop op tekening heeft vier betalingen en drie documenten. De betalingen zijn een reservering, een betaling bij het tekenen van het onderhandse koopcontract, een of meer termijnbetalingen tijdens de bouw, en het restant bij de overdracht. De documenten zijn het reserveringsformulier, het onderhandse contract en de openbare akte die bij de notaris wordt getekend.

De reservering haalt de woning korte tijd van de markt terwijl uw advocaat het contract en de papieren erachter leest. Het onderhandse koopcontract (contrato privado de compraventa) is de bindende overeenkomst. Het legt de prijs, het betaalschema, de opleverdatum, de tekeningen en de afwerkingsstaat vast waarop u koopt. De termijnbetalingen volgen het schema in dat contract. De overdracht is de dag waarop u de akte (escritura) bij een notaris tekent, het restant betaalt en de sleutels aanneemt. De garantie van de ontwikkelaar en zijn verzekering staan achter elke stap van die reeks, en de rest van deze gids neemt ze een voor een door.

De precieze verdeling van de prijs over die betalingen bepaalt de ontwikkelaar, en zij verschilt van project tot project. Wat niet verschilt, is de bescherming: vanaf de datum waarop de bouwvergunning is verleend, is elke euro die vóór de overdracht wordt betaald bij wet gewaarborgd. Wie in Nederland op tekening heeft gekocht, kent het waarborgcertificaat van Woningborg of SWK, en wie in België op plan heeft gekocht, kent de Wet Breyne. Spanje regelt hetzelfde via zijn bouwwet, en hieronder staat hoe.

Wat de ontwikkelaar u moet geven voordat u tekent

Twee regelingen bepalen wat u mag inzien. De nationale regel is Real Decreto 515/1989 over consumenteninformatie bij de verkoop van woningen. Artikel 5 verplicht een ontwikkelaar die woningen verkoopt om voor elke koper die erom vraagt beschikbaar te houden: een kopie van de bouwvergunning en het stedenbouwkundige attest van het terrein, de statuten en het reglement van de vereniging van eigenaren, informatie over de belastingen die op de woning van toepassing zijn, en het model van het contract met zijn algemene en bijzondere voorwaarden. Artikel 9 geeft elke koper het recht om bij het tekenen van het contract een kopie van die documenten te ontvangen, op kosten van de verkoper. Artikel 10 eist dat het contract duidelijk is geschreven, zonder te verwijzen naar documenten die u niet heeft gekregen, en verbiedt bedingen die de prijs verhogen voor extra’s waar u niet om heeft gevraagd.

De Andalusische regel is Decreto 218/2005, dat een samenvattend document toevoegt (Documento Informativo Abreviado) voor woningen die in ontwerp of in aanbouw worden verkocht. Een kopie moet gratis worden overhandigd aan iedereen die om informatie over de woning vraagt, en de regeling zegt uitdrukkelijk dat alleen al informeren naar een woning die plicht doet ontstaan.

Het praktische punt is dat de tekeningen, de afwerkingsstaat (memoria de calidades, in België het lastenboek), de bouwvergunning en de statuten van de vereniging documenten zijn die u in handen mag hebben voordat u betaalt. Uw advocaat leest ze, en het contract wordt ertegen gecontroleerd.

De garantie op elke betaling

De bescherming van geld dat vóór de overdracht is betaald, staat in de eerste aanvullende bepaling van de Spaanse bouwwet, Ley 38/1999, in de formulering die Ley 20/2015 eraan heeft gegeven. Een ontwikkelaar die tijdens de bouw betalingen van kopers aanneemt, moet twee dingen doen.

• De teruggave van elk betaald bedrag waarborgen, plus de wettelijke rente, via een verzekeringscontract (seguro de caución) bij een in Spanje toegelaten verzekeraar of een hoofdelijke bankgarantie (aval solidario) van een toegelaten kredietinstelling, voor het geval de bouw nooit begint of de woning niet op de afgesproken datum wordt opgeleverd. De verplichting loopt “vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning”.
• Het geld ontvangen via een kredietinstelling op een speciale rekening, gescheiden van elk ander vermogen van de ontwikkelaar, waarvan de ontwikkelaar alleen mag opnemen voor de kosten van de bouw. De bank die de rekening opent, is verplicht om onder eigen verantwoordelijkheid de garantie te eisen voordat zij dat doet.

De bepaling legt verder vast wat de garantie moet bevatten. Zij dekt het volledige betaalde bedrag, inclusief de belastingen op die betalingen, plus de wettelijke rente vanaf de dag van elke betaling tot de datum die voor de oplevering is vastgesteld. Heeft de garantie de vorm van een verzekering, dan wordt voor elke koper een individuele polis afgegeven die de gekochte woning noemt. De ontwikkelaar betaalt de premie voor de hele periode tot het tekenen van de akte, en een verzuim om die te betalen kan niet tegen u worden gebruikt. De polis mag niet korter lopen dan de tijd die voor de bouw en de oplevering is toegezegd, en wordt de opleverdatum verlengd, dan moet de ontwikkelaar de dekking verlengen en u dat melden.

Twee verdere punten in dezelfde bepaling zijn goed om te kennen. Reclame voor een project dat vóór of tijdens de bouw betalingen aanneemt, moet vermelden dat de ontwikkelaar aan deze eisen voldoet en moet de garantiegever en de bank die de speciale rekening houdt noemen. En een ontwikkelaar die de garantie niet regelt, riskeert een boete tot 25% van de bedragen die gedekt hadden moeten zijn, naast de consumentenrechtelijke sancties van de regio.

De praktische regel volgt rechtstreeks uit de tekst. De garantie hangt aan de bouwvergunning. Vraag wanneer de vergunning is verleend, vraag het garantiedocument op uw naam, en vraag welke bank de rekening houdt. Uw advocaat bevestigt alle drie voordat de eerste termijnbetaling wordt gedaan. Een ontwikkelaar met zijn papieren op orde overhandigt ze zonder moeite.

Als de opleverdatum niet wordt gehaald

Bouwschema’s schuiven, en de wet houdt daar rekening mee. Lid vier van dezelfde bepaling zegt dat als de bouw niet is begonnen, of de woning niet is opgeleverd, de koper mag kiezen uit twee wegen. De eerste is het contract ontbinden en elk betaald bedrag terugkrijgen, inclusief de belastingen op die bedragen, met de wettelijke rente erbij. De tweede is de ontwikkelaar een verlenging toestaan, vastgelegd in een aanvullende bepaling bij het contract, met de nieuwe datum voor voltooiing en oplevering erin.

Dat recht staat in de wet en niet in het contract van de ontwikkelaar, dus een contract kan het niet wegnemen. Wat het contract wel kan doen, is beschrijven hoe de partijen een korte vertraging denken af te handelen, en uw advocaat leest die bepaling voordat u tekent, zodat u weet waar de opleverdatum ligt en wat er dan gebeurt.

Wat er moet gebeuren voordat u de akte tekent

Een nieuwe woning wordt overgedragen als het gebouw voltooid is en bewoning is toegestaan. Drie documenten markeren dat punt.

Het eindattest van de werken (certificado final de obra) wordt getekend door de architecten en bevestigt dat het gebouw in overeenstemming met het ontwerp is voltooid. De vergunning van eerste bewoning (licencia de primera ocupación) is de bevestiging van de gemeente dat het voltooide gebouw overeenkomt met de vergunning die ervoor is verleend en bewoond mag worden. In Andalusië laat de regionale ruimtelijke wet, Ley 7/2021, in artikel 138, de eerste bewoning van een gebouw dat onder een vergunning is gebouwd, voltooid en in overeenstemming daarmee, nu verlopen via een verklaring op eigen verantwoordelijkheid (declaración responsable) die de ontwikkelaar samen met het eindattest indient, met hetzelfde gevolg. De akte van voltooide nieuwbouw (escritura de obra nueva terminada) maakt het mogelijk het voltooide gebouw, en daarna uw woning erin, in het eigendomsregister in te schrijven. Artikel 28 van de nationale grondwet op de ruimtelijke ordening verplicht de notaris en de registrator om het attest van de architecten en de toestemming voor bewoning te zien, of het bewijs dat de verklaring op eigen verantwoordelijkheid is ingediend en de bezwaartermijn is verstreken, voordat zij inschrijven.

De toestemming voor bewoning is om nog een reden van belang. Lid vijf van de garantiebepaling zegt dat de garantie van de ontwikkelaar vervalt zodra de vergunning van eerste bewoning of het equivalent ervan is afgegeven en de ontwikkelaar heeft aangetoond dat de woning is overgedragen. Het vrijvallen van de garantie, het aansluiten van de nutsvoorzieningen op uw naam en de inschrijving van uw akte hangen dus allemaal aan hetzelfde document. Het is het document zonder welk ik geen overdracht zou laten doorgaan.

De controles voordat u de sleutels aanneemt

De laatste stap vóór de overdracht is een rondgang door de voltooide woning met een lijst in de hand, wat u van thuis kent als de oplevering. Het is het moment om te vergelijken wat er is gebouwd met wat u heeft gekocht: de tekeningen, de afwerkingsstaat en de wijzigingen die tijdens de bouw zijn afgesproken. Deuren, ramen en hun afdichting. Elke kraan, afvoer en stopcontact. De airconditioning en het warme water. Tegelwerk, verf, kit en de afwatering van het terras. De keuken- en badkamerinrichting tegen de afwerkingsstaat. Alles wat tekortschiet gaat schriftelijk op de lijst en de ontwikkelaar herstelt het, vóór de overdracht of onder de dekking van één jaar die hieronder staat.

Naast de rondgang bevestigt uw advocaat de toestemming voor bewoning, de aansluitingen van de nutsvoorzieningen, de tienjarige verzekering en dat de vereniging van eigenaren is opgericht. Dat laatste is van belang omdat de bijdragen aan de vereniging en het beheer van de gedeelde delen van het gebouw vanaf de dag van de overdracht uw zaak zijn als eigenaar.

De verzekering die bij een nieuwe woning hoort

Dezelfde bouwwet legt in artikel 17 drie aansprakelijkheidstermijnen vast voor wie een woning bouwt, elk gerekend vanaf de datum waarop het werk formeel is aanvaard. Tien jaar voor schade door gebreken in de funderingen, de dragers, de balken, de vloeren, de dragende muren en andere constructieve onderdelen die de sterkte en de stabiliteit van het gebouw aantasten. Drie jaar voor schade door gebreken in de onderdelen en installaties die de woning bewoonbaar maken. Eén jaar, ten laste van de aannemer, voor gebreken in de afwerking. De ontwikkelaar is samen met de andere partijen bij de bouw aansprakelijk voor gebreken in het gebouw, dus een koper hoeft niet uit te zoeken wie van hen de fout heeft gemaakt.

Artikel 19 maakt van de termijn van tien jaar een verplichte verzekering (seguro decenal), afgesloten door de ontwikkelaar, met de ontwikkelaar en elke latere koper van het gebouw als verzekerde, en met de premie betaald op het moment dat het werk wordt aanvaard. De dekking van één jaar op de afwerking mag ook worden ingevuld doordat de ontwikkelaar 5% van de bouwsom inhoudt op de aannemer. Uw advocaat ziet de tienjarige polis voordat u de akte tekent, en de polis gaat met de woning mee als u verkoopt.

Hoe ik ermee omga

Mijn aanpak is bij elke nieuwbouwwoning dezelfde: gedegen onderzoek naar het project en de omgeving, een eerlijke inschatting van wat het werkelijk waard is, en zorgvuldig onderhandelen namens u. Bij een aankoop op tekening betekent dat: het contract van de ontwikkelaar, de garantie en de afwerkingsstaat samen met uw advocaat lezen voordat de reservering wordt betaald, de planning van de reservering tot de sleutels bewaken, en de voltooide woning met u doorlopen vóór de overdracht. De juridische controles zijn het werk van uw advocaat, en ik werk naast hem of haar en niet in zijn of haar plaats. Dat hoort bij kopen met mij. De projecten die ik u nu kan laten zien, met prijzen, staan op nieuwbouw, en de vergelijking met een bestaande woning staat in nieuwbouw of bestaande bouw. Wilt u het doornemen? Plan een gesprek.

De projecten die ik u kan laten zien, staan per plaats op een rij, met de vanafprijs en de verwachte oplevering: Estepona, Marbella, Benahavís en Istán, Mijas en La Cala, Fuengirola, Benalmádena en Torremolinos, Casares en Manilva en Málaga en de oostkust.

Algemene informatie, geen juridisch advies. De beschreven bescherming is die van de eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 zoals gewijzigd door Ley 20/2015, Real Decreto 515/1989, Decreto 218/2005 van Andalusië, Ley 7/2021 van Andalusië en de nationale wet op de ruimtelijke ordening, alle voor het laatst gecontroleerd tegen de officiële teksten op 21 september 2026. Het contract en het betaalschema van elk project zijn eigen aan dat project, dus win advies in bij een onafhankelijke Spaanse advocaat voordat u iets betaalt.

Deze pagina staat in het Nederlands zodat u hem kunt lezen. Het contact zelf verloopt in het Engels: mijn antwoord op uw bericht, de gesprekken daarna en de begeleiding tot en met de sleuteloverdracht.

Veelgestelde vragen