Dieser Leitfaden rechnet durch, was ein Immobilienkauf in Andalusien über den Kaufpreis hinaus kostet, welcher Steuersatz gilt, je nachdem ob die Immobilie gebraucht oder neu ist, wie die einzelnen Positionen an einem Beispiel aussehen, und was nach der Schlüsselübergabe jährlich anfällt.
Die Übertragungsteuer beträgt 7 Prozent
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien fällt der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales an, kurz ITP, das spanische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer. Die Junta de Andalucía nennt als allgemeinen Steuersatz 7 Prozent, gültig für Erwerbe ab dem 28. April 2021.
Es ist eine Steuer der Regionen, und der Satz unterscheidet sich von Region zu Region. Eine Zahl, die für Valencia oder Katalonien gilt, gilt hier nicht. Prüfen Sie bei allem, was Sie lesen, ob es um Andalusien geht und ob es nach April 2021 datiert ist.
Zum Vergleich: In Deutschland beträgt die Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent, und die Länder dürfen den Satz nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes selbst festlegen. Nordrhein-Westfalen etwa erhebt seit dem 1. Januar 2015 6,5 Prozent. Die andalusischen 7 Prozent liegen also etwas über dem höchsten deutschen Satz.
Bestand oder Neubau
Die beiden Wege werden völlig unterschiedlich besteuert.
Bestandsimmobilie. 7 Prozent ITP auf den Kaufpreis. Mit Anwalt, Notar, Eintragung ins Grundbuch und den übrigen Gebühren sind es ungefähr 10 bis 11 Prozent auf den Preis.
Neubau. Keine ITP. Stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer, IVA, plus 1,2 Prozent Stempelsteuer, AJD. Mit denselben übrigen Positionen sind es ungefähr 12 bis 14 Prozent auf den Preis.
Der Unterschied liegt bei ein paar Prozentpunkten des Kaufpreises, also kein Detail, wenn Sie eine Neubauwohnung mit einer gebrauchten in derselben Preisklasse vergleichen. Der englische Leitfaden New build or resale in Spain vergleicht die beiden Wege im Übrigen.
Welche Zahl für Sie gilt
Wahrscheinlich die für Bestand. Von den Käufen deutscher Staatsangehöriger in Spanien im Jahr 2025 entfielen laut spanischem Grundbuchamt 79,88 Prozent auf gebrauchte Immobilien und 20,12 Prozent auf Neubau. Vier von fünf deutschen Käufern treffen also auf die 7 Prozent und die Gesamtsumme von 10 bis 11 Prozent.
Das Rechenbeispiel, Position für Position
Eine Bestandswohnung für 350.000 Euro, gekauft ohne Hypothek:
- Übertragungsteuer ITP, 7 Prozent: 24.500 Euro
- Anwalt, üblicherweise 1 Prozent des Kaufpreises plus 21 Prozent Mehrwertsteuer: rund 4.200 Euro
- Notar: rund 1.000 Euro
- Grundbuch: rund 700 Euro
- Gestoría, das Büro, das Steuer und Eintragung abwickelt: rund 400 Euro
- Zusammen rund 30.800 Euro, also 8,8 Prozent auf den Kaufpreis
Der Rest bis zu den 10 bis 11 Prozent ist Spielraum: ein Gutachten, falls Sie eines wollen, die Bewertung durch die Bank bei einer spanischen Hypothek, und Notar- und Grundbuchgebühren, die mit dem Preis steigen. Rechnen Sie mit der Spanne, nicht mit dem Mindestbetrag. Der englische Leitfaden The cost of buying on the Costa del Sol nimmt jede Position einzeln durch.
Keine Währungsfrage, aber eine Meldepflicht
Anders als britische, schwedische oder norwegische Käufer kaufen Sie in Ihrer eigenen Währung. Deutschland und Spanien gehören beide zum Euroraum. Kaufpreis, Steuer, Notar, Register und später das Hausgeld stehen in derselben Währung wie Ihr Erspartes, und die Frage, wann und wie gewechselt wird, stellt sich nicht.
Eine deutsche Besonderheit gibt es trotzdem. Nach § 67 der Außenwirtschaftsverordnung müssen Gebietsansässige Zahlungen ins Ausland der Deutschen Bundesbank melden, ausgenommen sind nur Zahlungen bis 50.000 Euro. Die Bundesbank nennt den Kauf einer Immobilie ausdrücklich als meldepflichtigen Zweck. Das ist eine Meldung, keine Steuer und keine Genehmigung, und sie geht per E-Mail oder telefonisch an die Bundesbank.
Was das Budget reicht, Ort für Ort
Der durchschnittliche Angebotspreis pro Quadratmeter 2026 zeigt die Verhältnisse am schnellsten. Torrox 3.123 Euro. Mijas 3.684. Málaga Stadt 3.937. Nerja 3.952. Benalmádena 4.139. Torremolinos 4.229. Estepona 4.307. Fuengirola 4.451. San Pedro de Alcántara 4.600. Benahavís 5.413. Marbella 5.956.
Zwischen dem östlichen und dem westlichen Ende liegt fast der Faktor zwei. Dasselbe Budget kauft eine Wohnung in Marbella oder ein Haus mit Garten in Torrox. Die Übersicht der Gebiete geht die Küste Ort für Ort durch, auf Englisch.
Die laufenden Kosten nach der Übergabe
Der Kauf ist eine einmalige Summe. Das Eigentum ist eine jährliche.
- IBI, die kommunale Grundsteuer, gezahlt an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
- Das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, das mit Zustand, Pool, Aufzug und Personal der Anlage stark schwankt. Lassen Sie sich die Abrechnungen und die Protokolle zeigen, nicht nur den letzten Beitrag.
- Versicherung, Strom und Wasser.
- Die jährliche spanische Erklärung auf dem Modelo 210 für alle, die nicht in Spanien ansässig sind, auch in einem Jahr, in dem die Immobilie leer steht.
Der englische Leitfaden What it costs to own a home in Spain setzt Zahlen auf die laufenden Positionen, und Modelo 210 explained erklärt die jährliche Erklärung. Was das deutsche Finanzamt von der Immobilie hat, steht in Steuern in Deutschland.
Finanzierung: zwei Wege
Ihre Bank in Deutschland. Ein Darlehen mit einer Immobilie in Deutschland als Sicherheit ist der einfachere Weg über die eigene Bank. Ob sie eine spanische Immobilie als Sicherheit annimmt, ist eine Frage an die Bank, und zwar früh, am besten bevor Sie mit der Suche beginnen.
Eine spanische Bank. Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige, in der Regel mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf als für Ansässige. Weil Sie in Euro verdienen und in Euro leihen, entfällt die Währungsfrage, die für britische oder skandinavische Käufer dazukommt. Die Bank lässt die Immobilie bewerten, und diese Bewertung zahlen Sie. Der englische Leitfaden Spanish mortgages for non-residents geht die spanische Seite durch.
Wie ich mit den Kosten arbeite
Ich bin Kaufberater auf Käuferseite, und ein Teil der Arbeit ist, die Gesamtsumme vor dem Angebot festzulegen, nicht danach. Steuer, Anwalt, Notar, Register, der Stand der Eigentümergemeinschaft und die jährlichen Kosten liegen auf dem Tisch, wenn Sie über einen Preis entscheiden. Die Einschätzung, was die Immobilie tatsächlich wert ist, ist eine eigene Sache und betrifft den Preis, nicht den Aufschlag.
Wenn Sie Ihre eigenen Zahlen durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein Gespräch. Das Gespräch findet auf Englisch statt.
Allgemeine Information, Stand 22. September 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze ändern sich, prüfen Sie deshalb vor jeder Entscheidung die aktuelle Quelle.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Übertragungsteuer in Andalusien?
Was gilt beim Neubau?
Welche Zahl gilt für mich?
Was kommt bei 350.000 Euro konkret dazu?
Wie verhält sich das zur deutschen Grunderwerbsteuer?
Muss ich die Zahlung nach Spanien melden?
Welche Kosten kommen nach der Übergabe?
Quellen
- Junta de Andalucía — Steuersätze für Transmisiones Patrimoniales Onerosas
- Colegio de Registradores — Anuario 2025, Immobilienkäufe nach Nationalität
- § 11 Grunderwerbsteuergesetz, Steuersatz (gesetze-im-internet.de)
- Artikel 105 Grundgesetz, Steuersatz der Grunderwerbsteuer durch die Länder (gesetze-im-internet.de)
- Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen — Grunderwerbsteuer
- Europäische Kommission — der Euroraum
- § 67 Außenwirtschaftsverordnung, Meldung von Zahlungen (gesetze-im-internet.de)
- Deutsche Bundesbank — Zahlungsmeldungen von Privatpersonen
Michael arbeitet auf Englisch und Spanisch. Diese Seite steht auf Deutsch, damit die Zahlen klar sind, die Zusammenarbeit läuft aber auf Englisch und die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch. Die hier verlinkten Leitfäden mit englischem Titel sind auf Englisch geschrieben.