Diese Seite ordnet, was für einen Deutschen beim Aufenthalt in Spanien gilt. Was nicht gilt, wann eine Eintragung fällig wird, was diese Eintragung genau ist, was die NIE damit zu tun hat und was am deutschen Ende passiert. Das ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Fangen Sie mit dem an, was für Sie nicht gilt
Die 90/180-Regel kommt in fast jedem englischsprachigen Text über den Immobilienkauf in Spanien vor. Sie betrifft Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU. Für Sie gilt sie nicht.
Artikel 6 des Real Decreto 240/2007, das die Freizügigkeit von EU-Bürgern in Spanien regelt, verlangt für einen Aufenthalt von weniger als drei Monaten nichts weiter, als dass Sie einen gültigen Pass oder ein gültiges Personaldokument besitzen. Kein Visum, keine Voranmeldung, keine Tage, die Sie in einer App mitzählen.
Das ist der wichtigste Grund, warum es diese Seite gibt. Eine übersetzte englische Seite bringt Ihnen eine Sorge mit, die Sie nicht haben, und lässt darüber die beiden Dinge untergehen, die tatsächlich für Sie gelten.
Über drei Monate: die Bedingungen des Artikels 7
Wer länger als drei Monate bleiben will, fällt unter Artikel 7 desselben Dekrets. Verlangt wird eines von drei Dingen.
- Arbeitnehmer oder Selbständiger in Spanien zu sein.
- Über ausreichende Mittel für sich und die Familie zu verfügen, um der spanischen Sozialhilfe nicht zur Last zu fallen, zusammen mit einer Krankenversicherung, die in Spanien alle Risiken abdeckt.
- An einer öffentlichen oder privaten Einrichtung eingeschrieben zu sein, ebenfalls mit einer Krankenversicherung und ausreichenden Mitteln.
Das EU-Portal Ihr Europa formuliert dasselbe für nicht erwerbstätige EU-Bürger: bis drei Monate genügt ein gültiger Personalausweis oder Reisepass, darüber hinaus braucht es ausreichende Finanzmittel und umfassenden Krankenversicherungsschutz.
Das Certificado de Registro
Artikel 7.5 ist die Vorschrift, um die es geht. EU-Bürger, die sich länger als drei Monate in Spanien aufhalten, sind verpflichtet, persönlich die Eintragung in das Registro Central de Extranjeros zu beantragen, und der Antrag ist innerhalb von drei Monaten ab der Einreise zu stellen.
Was Sie dafür erhalten, ist ein Certificado de Registro. Wichtiger als das Aussehen ist, was es rechtlich ist. Es ist eine Eintragung in ein Register, kein Aufenthaltstitel und kein Ausweisdokument. Wer Ihnen eine jährlich zu verlängernde Aufenthaltskarte für EU-Bürger beschreibt, gibt das Real Decreto nicht richtig wieder.
Und es gilt nur für den Aufenthalt. Eine Wohnung in Nerja zu besitzen und sechs Wochen im Jahr darin zu verbringen löst die Pflicht nicht aus.
Padrón, Certificado de Registro und NIE
Diese drei Begriffe kommen beim Kauf alle vor. Gemeint sind drei verschiedene Dinge.
| Was | Worum es geht | Wann es relevant wird |
|---|---|---|
| Padrón | Das Melderegister der Gemeinde, in der Sie wohnen. Die spanische Statistikbehörde INE wertet es für die Bevölkerungsstatistik aus | Wenn Sie in einer spanischen Gemeinde tatsächlich wohnen |
| Certificado de Registro | Die Eintragung im staatlichen Ausländerregister nach Artikel 7.5 | Nur bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten |
| NIE | Die persönliche Identifikationsnummer nach Artikel 205 des Real Decreto 1155/2024 | Immer, sobald Sie kaufen wollen |
Die drei haben verschiedene Stellen, verschiedene Rechtsgrundlagen und verschiedene Anlässe. Keine ersetzt eine andere.
Die NIE für den Kauf
Ohne NIE kann der Notar die Escritura nicht beurkunden. Artikel 205 des Real Decreto 1155/2024 sieht vor, dass Ausländern eine persönliche, einmalige und fortlaufende Nummer zugeteilt wird, ordnet sie aber einer Gruppe nicht von Amts wegen zu: denjenigen, die aus wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Gründen eine Beziehung zu Spanien haben. Diese Gruppe muss die Zuteilung beantragen.
Zwei Voraussetzungen nennt die Vorschrift. Der Antragsteller darf sich nicht irregulär in Spanien aufhalten, und er muss die Gründe für den Antrag angeben. Der Antrag geht an die Dirección General de la Policía, unmittelbar oder über die Oficinas de Extranjería oder Polizeidienststellen. Wer sich nicht in Spanien befindet, richtet den Antrag über die spanischen Konsularvertretungen im Ausland an die Comisaría General de Extranjería y Fronteras.
Die Verordnung setzt eine Entscheidungsfrist von höchstens fünf Tagen. Lesen Sie den Anfang dieser Frist genau: sie läuft ab dem Eingang des Antrags im Register der für die Bearbeitung zuständigen Stelle. Sie läuft nicht ab dem Tag, an dem Sie sich entschließen, und nicht ab dem Tag, an dem Sie einen Termin suchen. Deshalb steht die NIE am Anfang der Planung und nicht hinter der Besichtigungsreise. Der englische Leitfaden The NIE number in Spain beschreibt den praktischen Ablauf.
Das deutsche Ende: die Abmeldung
Wenn aus dem Besuchen ein Umziehen wird, kommt das deutsche Melderecht dazu. § 17 Absatz 2 BMG:
Wer aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde abzumelden.
Satz 2 ergänzt, dass eine Abmeldung frühestens eine Woche vor dem Auszug möglich ist und das Melderegister zum Datum des Auszugs fortgeschrieben wird.
Der entscheidende Punkt daran steht nicht im Gesetz, sondern folgt aus seiner Natur. Die Abmeldung ist eine melderechtliche Handlung. Sie beendet für sich genommen nicht Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Sie hängt davon ab, ob tatsächlich ein Wohnsitz oder ein gewöhnlicher Aufenthalt im Inland fortbesteht. Wer die deutsche Wohnung behält und sie regelmäßig nutzt, hat sie weiterhin, gleich was im Melderegister steht.
Wo die Steuerpflicht wirklich herkommt
Auf spanischer Seite beschreibt die Agencia Tributaria die steuerliche Ansässigkeit natürlicher Personen über mehr als 183 Tage im Kalenderjahr oder über den Ort, an dem der Kern der wirtschaftlichen Interessen liegt. Auf deutscher Seite geht es um Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt.
Zwei Dinge folgen daraus. Die Eintragung im Ausländerregister macht Sie nicht zum spanischen Steuerinländer. Und wer sich nicht einträgt, entgeht der spanischen Steuerpflicht dadurch nicht. Die beiden Fragen werden in verschiedenen Ämtern nach verschiedenen Maßstäben entschieden.
Was die Immobilie selbst auf deutscher Seite auslöst, steht in Spanische Immobilie und das deutsche Finanzamt.
Die deutsche Rente, wenn Sie wirklich umziehen
Das Abkommen von 2011 regelt das in Artikel 17. Absatz 1 weist Ruhegehälter, Renten und ähnliche Vergütungen grundsätzlich dem Ansässigkeitsstaat zu, vorbehaltlich Artikel 18 Absatz 2 für den öffentlichen Dienst.
Absatz 2 macht für Sozialversicherungsrenten eine Ausnahme. Der Quellenstaat darf mitbesteuern, wenn das den Anspruch begründende Ereignis nach dem 31. Dezember 2014 eintritt. Die Steuer ist dabei begrenzt:
- auf 5 Prozent des Bruttobetrags, wenn dieses Ereignis zwischen dem 1. Januar 2015 und dem 31. Dezember 2029 eintritt,
- auf 10 Prozent, wenn es am oder nach dem 1. Januar 2030 eintritt.
Beamtenpensionen behandelt Artikel 18 gesondert. Welche dieser Regeln auf Ihre Rente passt, hängt von Ihrer Rente ab. Das ist eine Frage für einen Steuerberater und keine, die eine Website allgemein beantworten kann.
Was das für die Suche bedeutet
Der Kauf selbst ändert sich nicht dadurch, ob Sie hier wohnen oder Urlaub machen. Was sich ändert, ist, was Sie kaufen und wo.
Wer die Wohnung nur zeitweise nutzt, achtet darauf, dass sie sich sicher verschließen lässt, dass die Eigentümergemeinschaft das Gebäude in seiner Abwesenheit in Ordnung hält, und auf die Fahrzeit zum Flughafen. Wer umzieht, achtet auf den Winter, die Schule, den Arzt und darauf, ob der Ort im Februar überhaupt geöffnet hat. Das sind zwei verschiedene Listen, und sie führen zu verschiedenen Orten.
Für Familien verschiebt die Deutsche Schule Málaga die Suche nach Westen, denn sie liegt in Ojén hinter Marbella und nicht in der Stadt Málaga. Das deutsche Konsulat sitzt dagegen in der Stadt Málaga und deckt von dort acht andalusische Provinzen sowie Ceuta und Melilla ab.
Über Zahlen bin ich vorsichtig. Zum 1. Januar 2022 waren nach der Padrón-Statistik des INE 10.452 deutsche Staatsangehörige in der Provinz Málaga gemeldet, bei 116.122 in ganz Spanien. Málaga war damit die sechste Provinz, hinter den Balearen mit 18.979, Barcelona mit 14.649, Santa Cruz de Tenerife mit 14.548, Alicante mit 14.503 und Las Palmas mit 10.849. Diese Reihe des INE endet 2022, und sie zählt nur, wer gemeldet ist. Zweitwohnungsbesitzer, die sich nie anmelden, stehen nicht darin. Die Zahl ist deshalb eine Untergrenze und kein Bestand.
Was ich dabei tue, und was nicht
Ich bin Kaufberater, kein Anwalt und kein Steuerberater, und ich sage es, wenn eine Frage einen braucht. Was hier steht, ist aus dem Real Decreto, dem Bundesmeldegesetz und dem Abkommen zitiert, und die Quellen stehen unten.
Meine Arbeit ist der Kauf. Nach Ihren Kriterien suchen, die Immobilie und ihre Umgebung prüfen, nüchtern einschätzen, was sie wert ist, und in Ihrem Auftrag verhandeln. Ich frage früh, ob Sie besuchen oder bleiben wollen, weil die Antwort die Suche verändert. Das ist Teil der Kaufbegleitung, und es beginnt mit einem Gespräch.
Allgemeine Information, Stand 20. September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall ziehen Sie einen spanischen Abogado und einen deutschen Steuerberater hinzu.
Häufige Fragen
Gilt für Deutsche die 90/180-Tage-Regel in Spanien?
Wann muss ich mich in Spanien anmelden?
Welche Voraussetzungen gelten für einen Aufenthalt über drei Monate?
Bekomme ich eine Aufenthaltskarte?
Was ist der Unterschied zwischen Padrón, Certificado de Registro und NIE?
Wie beantrage ich die NIE aus Deutschland?
Muss ich mich in Deutschland abmelden, wenn ich dauerhaft nach Spanien ziehe?
Endet mit der Abmeldung meine deutsche Steuerpflicht?
Wie wird meine deutsche Rente besteuert, wenn ich in Spanien lebe?
Brauche ich das Certificado de Registro für den Kauf?
Quellen
- Real Decreto 240/2007, Artikel 6 und 7 (BOE)
- Real Decreto 1155/2024, Artikel 205, NIE (BOE)
- Ihr Europa: Aufenthaltsrecht für nicht erwerbstätige EU-Bürger
- § 17 Bundesmeldegesetz, An- und Abmeldung (Gesetze im Internet)
- Abkommen Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 (BGBl. 2012 II Nr. 2)
- Agencia Tributaria: steuerliche Ansässigkeit natürlicher Personen
- INE, Estadística del Padrón Continuo, Tabelle 03005
- Konsulat der Bundesrepublik Deutschland in Málaga
- Deutsche Schule Málaga, Colegio Alemán
Michael arbeitet auf Englisch und Spanisch. Diese Seite steht auf Deutsch, damit die Fakten klar sind, die Zusammenarbeit läuft aber auf Englisch und die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch. Die hier verlinkten Leitfäden zur spanischen Seite sind auf Englisch geschrieben.