Diese Seite behandelt die deutsche Seite einer spanischen Immobilie. Welches Abkommen gilt und seit wann, warum Deutschland anrechnet statt freizustellen, welche Anlagen in die Erklärung gehören und was beim Verkauf passiert. Die spanische Seite steht auf der englischen Website. Das hier ist allgemeine Information und keine Steuerberatung.
Der Satz, der nicht mehr stimmt
Wenn Ihnen irgendwo begegnet, dass Mieteinnahmen aus Spanien in Deutschland steuerfrei sind und sich nur über den Progressionsvorbehalt auswirken, dann beschreibt das nicht das Abkommen, das heute gilt.
Maßgeblich ist seit dem 1. Januar 2013 ein anderes. Es behandelt Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nach der Anrechnungsmethode, und der Unterschied ist nicht klein. Er entscheidet, ob die spanischen Einkünfte in Ihrer deutschen Veranlagung stehen oder nicht.
Welches Abkommen gilt, und seit wann
Maßgeblich ist das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vom 3. Februar 2011. Die offizielle Übersicht des Bundesfinanzministeriums über den Stand der Doppelbesteuerungsabkommen, Stand 1. Januar 2026, führt Spanien mit dem Abkommensdatum 03.02.2011 und in der Spalte „Anwendung grundsätzlich ab“ mit dem 01.01.2013. Es löste das vorherige Abkommen ab.
Dieselbe Übersicht vermerkt, dass das BEPS-Mehrseitige Übereinkommen auf das deutsch-spanische Abkommen ab dem 1. Januar 2025 anzuwenden ist, Teil VI ab dem 1. November 2024.
Der Abkommenstext selbst ist als Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Sie können jeden Artikel, der hier zitiert wird, dort nachlesen.
Artikel 6: Spanien darf besteuern
Artikel 6 Absatz 1 weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu. Absatz 3 stellt klar, worum es dabei geht:
Absatz 1 gilt für Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens.
Spanien darf die Mieteinnahmen aus Ihrer Wohnung in Nerja oder Estepona also besteuern. Was Spanien dafür verlangt und wie die Erklärung dort läuft, steht im englischen Leitfaden zur Modelo 210. Für nicht vermietete Zweitwohnungen gibt es dort ebenfalls eine Erklärungspflicht, auch ohne einen Euro Miete.
Artikel 22: Anrechnung statt Freistellung
Hier liegt der Unterschied. Artikel 22 Absatz 2 regelt, wie Deutschland die Doppelbesteuerung vermeidet. Buchstabe a stellt spanische Einkünfte frei, aber nur soweit sie „nicht unter Buchstabe b fallen“. Und Buchstabe b Ziffer vii nennt ausdrücklich:
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich Einkünften aus der Veräußerung dieses Vermögens) oder die Vermögenswerte, soweit dieses Vermögen nicht tatsächlich zu einer Betriebsstätte im Königreich Spanien gehört.
Eine privat gehaltene Ferienimmobilie gehört zu keiner spanischen Betriebsstätte. Für sie gilt deshalb die Anrechnungsmethode. Die Folge in einem Satz: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Ihrer spanischen Immobilie sind Teil Ihrer deutschen Veranlagung, und die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.
Zwei Rechnungen, die nicht dasselbe Ergebnis haben
Daraus folgt eine praktische Konsequenz. Sie haben nicht eine Zahl, sondern zwei.
| Spanische Seite | Deutsche Seite | |
|---|---|---|
| Was erklärt wird | Die spanische Bemessungsgrundlage nach spanischen Regeln | Der Überschuss nach deutschen Regeln |
| Abschreibung | Nach spanischem Recht | Absetzung für Abnutzung nach deutschem Recht |
| Kosten | Nach spanischem Recht abziehbar | Werbungskosten nach deutschem Begriff, einschließlich Schuldzinsen |
| Wofür das Ergebnis dient | Die spanische Steuer | Die deutsche Einkommensteuer, von der die spanische abgezogen wird |
Beide Rechnungen betreffen dieselbe Wohnung und dasselbe Jahr, und trotzdem kommen selten dieselben Zahlen heraus. Das ist kein Fehler, sondern die Konstruktion. Rechnen Sie deshalb nicht damit, dass Sie den spanischen Bescheid einfach ins deutsche Formular übertragen können.
Anlage V und Anlage AUS
Das Ergebnis der Vermietung gehört in die Anlage V, die Anrechnung der ausländischen Steuer in die Anlage AUS.
Die Anleitung von ELSTER formuliert den Grundsatz so:
Haben Sie auf diese Einkünfte im Ausland eine Steuer gezahlt, die der deutschen Einkommensteuer entspricht, wird diese Steuer grundsätzlich auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet (§ 34c Absatz 1 EStG).
Und direkt daneben steht der Hinweis, der für Spanien genau zu dem Artikel führt, den Sie oben gelesen haben: „Beachten Sie hierzu bitte das jeweilige DBA.“
Zwei praktische Punkte dazu. Erstens wird der Höchstbetrag der Anrechnung nach derselben Anleitung für jeden einzelnen ausländischen Staat gesondert berechnet. Die Angaben gehören also getrennt nach Quellenstaat in das Formular. Zweitens ist die Anrechnung der Höhe nach begrenzt. Ist die spanische Steuer höher als die deutsche Steuer, die auf diese Einkünfte entfällt, wird der Überhang nicht erstattet.
Warum der Progressionsvorbehalt hier nicht greift
§ 32b Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG betrifft „Einkünfte, die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind“. Nach dem Abkommen von 2011 sind diese Einkünfte nicht steuerfrei. Deutschland stellt sie nicht frei, sondern rechnet die spanische Steuer an. Die Vorschrift ist damit gar nicht berührt.
Dazu kommt ein zweiter Grund. Satz 2 Nummer 3 derselben Vorschrift nimmt Einkünfte aus
der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind
ausdrücklich aus. Spanien ist EU-Mitglied und damit kein Drittstaat. Aus einer spanischen Vermietung entsteht also auf beiden Wegen keine Erhöhung Ihres deutschen Steuersatzes.
Der Verkauf und die Zehnjahresfrist
Beim Verkauf greifen zwei Ebenen ineinander. Artikel 13 Absatz 1 des Abkommens:
Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Artikels 6 erzielt, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.
Spanien darf also besteuern. Und weil Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii die Veräußerungsgewinne ausdrücklich mitnennt, bleibt es auch hier bei der Anrechnung statt der Freistellung.
Auf deutscher Seite kommt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG dazu. Erfasst sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, „bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“. Die Ausnahme steht im selben Absatz:
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Eine Immobilie, die als Ferienvermietung läuft, erfüllt diese Ausnahme in der Regel nicht. Wer innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, sollte die deutsche Seite deshalb vorher durchrechnen lassen und nicht danach.
Vermögen
Artikel 21 Absatz 1 des Abkommens:
Unbewegliches Vermögen im Sinne des Artikels 6, das einer in einem Vertragsstaat ansässigen Person gehört und im anderen Vertragsstaat liegt, kann im anderen Staat besteuert werden.
Das Abkommen weist das Besteuerungsrecht also Spanien zu. Was der spanische Staat daraus macht und welche Freibeträge dabei gelten, ist eine spanische Frage. Die gehört zu Ihrem Abogado oder Gestor, und der englische Leitfaden What it costs to own a home in Spain ordnet die laufenden spanischen Kosten ein.
Was das für die Suche bedeutet
Die Steuerfrage ist kein Anhang an den Kauf, sie verändert ihn. Wer vermieten will, kauft anders als jemand, der die Wohnung leer stehen lässt und selbst nutzt. Die Frage, ob Sie innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen könnten, gehört an den Anfang und nicht ans Ende.
Deshalb frage ich früh danach. Der Rest des Ablaufs steht im englischen Leitfaden zum spanischen Kaufprozess, und die Kaufnebenkosten rechnet Kaufnebenkosten in Andalusien Position für Position durch.
Was ich dabei tue, und was nicht
Ich bin Kaufberater, kein Steuerberater und kein Anwalt. Was hier steht, ist aus dem Abkommen und aus den Gesetzen zitiert, und jede Quelle ist unten verlinkt. Die Anwendung auf Ihren Fall gehört zu einem deutschen Steuerberater, und die spanische Seite zu einem spanischen Abogado oder Gestor.
Meine Arbeit ist der Kauf. Nach Ihren Kriterien suchen, die Immobilie und ihre Umgebung prüfen, nüchtern einschätzen, was sie wert ist, und in Ihrem Auftrag verhandeln. Dazu gehört, dass Ihre Berater rechtzeitig am Tisch sitzen und nicht erst, wenn unterschrieben ist. Das ist Teil der Kaufbegleitung, und es beginnt mit einem Gespräch.
Allgemeine Information, Stand 20. September 2026, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Fall ziehen Sie einen deutschen Steuerberater und einen spanischen Abogado hinzu.
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen aus Spanien in Deutschland angeben?
Seit wann gilt das aktuelle Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien?
Ist das nicht steuerfrei mit Progressionsvorbehalt?
Welche Anlagen brauche ich?
Ist der deutsche Gewinn derselbe wie die spanische Bemessungsgrundlage?
Wird die spanische Steuer in voller Höhe angerechnet?
Was passiert steuerlich beim Verkauf?
Darf Spanien mein Vermögen besteuern?
Quellen
- BMF: Stand der Doppelbesteuerungsabkommen am 1. Januar 2026
- Abkommen Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 (BGBl. 2012 II Nr. 2)
- § 32b EStG, Progressionsvorbehalt (Gesetze im Internet)
- § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte (Gesetze im Internet)
- ELSTER: Anleitung zur Einkommensteuererklärung, ausländische Einkünfte
Michael arbeitet auf Englisch und Spanisch. Diese Seite steht auf Deutsch, damit die Fakten klar sind, die Zusammenarbeit läuft aber auf Englisch und die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch. Die hier verlinkten Leitfäden zur spanischen Seite sind auf Englisch geschrieben.