Diese Seite behandelt, was mit einer spanischen Immobilie im deutschen Erbfall passiert. Warum es hier kein Abkommen gibt, wie weit die deutsche Erbschaftsteuer reicht, was die Fünfjahresregel bedeutet, wie die Anrechnung funktioniert und welches Erbrecht überhaupt gilt. Das ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ein Abkommen für die Einkommensteuer, keines für die Erbschaftsteuer
Für die Einkommensteuer gibt es ein Abkommen zwischen Deutschland und Spanien. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es keines.
Das steht in derselben Quelle, die auch das Einkommensteuerabkommen ausweist. Die Übersicht des Bundesfinanzministeriums über den Stand der Doppelbesteuerungsabkommen hat einen eigenen Abschnitt für Abkommen auf dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuern. Darin stehen genau sechs Staaten: Dänemark, Frankreich, Griechenland (dort vermerkt bis 31.12.2023), Schweden, die Schweiz und die Vereinigten Staaten.
Spanien ist nicht darunter. Es gibt also keine Abkommensregel, die den Fall zwischen den beiden Staaten aufteilt. Beide Staaten wenden ihr eigenes Recht an, und die Entlastung von der Doppelbesteuerung richtet sich allein nach deutschem innerstaatlichem Recht.
Wie weit die deutsche Erbschaftsteuer reicht
§ 2 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG ordnet die unbeschränkte Steuerpflicht an, und zwar für den gesamten Vermögensanfall, wenn der Erblasser, der Schenker oder der Erwerber ein Inländer ist. Es reicht also eine Person auf einer der beiden Seiten.
Als Inländer gelten unter anderem:
natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben
Eine Wohnung in Fuengirola oder ein Haus in Mijas ist Teil dieses gesamten Vermögensanfalls. Sie fällt nicht deshalb aus der deutschen Steuer heraus, weil sie in Spanien liegt.
Die Fünfjahresregel
Der zweite Teil derselben Vorschrift wirkt über den Umzug hinaus. Zu den Inländern zählen ebenfalls:
deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben, ohne im Inland einen Wohnsitz zu haben
Das Paar, das die Wohnung in Deutschland auflöst und nach Mijas zieht, bleibt also fünf Jahre lang in der deutschen unbeschränkten Erbschaftsteuerpflicht, gerechnet vom dauerhaften Aufenthalt im Ausland ohne inländischen Wohnsitz. Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt ändert daran nichts. Wie das mit dem Wohnsitzbegriff zusammenhängt, steht in Länger bleiben: Anmeldung in Spanien und der deutsche Wohnsitz.
Die deutschen Freibeträge
§ 16 Absatz 1 ErbStG nennt für die unbeschränkte Steuerpflicht folgende Freibeträge:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 € |
| Steuerklasse II | 20.000 € |
| Steuerklasse III | 20.000 € |
Das sind die deutschen Freibeträge. Sie sagen nichts darüber, was Spanien oder Andalusien gewähren. Die spanische Seite hat eigene Regeln, und sie ändert sich häufiger als die deutsche. Der englische Leitfaden Spanish wills and inheritance tax in Andalucía ordnet sie ein, und für den konkreten Fall brauchen Sie einen spanischen Abogado.
Anrechnung nur auf Antrag
Ohne Abkommen bleibt § 21 Absatz 1 Satz 1 ErbStG. Die Vorschrift rechnet die ausländische Steuer nur unter engen Bedingungen an:
auf Antrag die festgesetzte, auf den Erwerber entfallende, gezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch unterliegende ausländische Steuer insoweit auf die deutsche Erbschaftsteuer anzurechnen, als das Auslandsvermögen auch der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt
Daran hängen drei Punkte, die in der Praxis zählen.
Sie ist nicht automatisch. Die Anrechnung setzt einen Antrag voraus. Das deutsche Finanzamt zieht die spanische Steuer nicht von sich aus ab.
Die spanische Steuer muss festgesetzt und gezahlt sein. Eine erwartete oder streitige Steuer genügt dem Wortlaut nicht. Und sie darf keinem Ermäßigungsanspruch unterliegen.
Sie ist gedeckelt. Angerechnet wird nur, soweit das Auslandsvermögen auch der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt. Liegt die spanische Steuer darüber, bleibt der Überhang bei den Erben hängen.
Das ist die eigentliche Folge des fehlenden Abkommens. Nicht, dass zweimal gezahlt wird, sondern dass die Entlastung von einem Antrag abhängt und nach oben begrenzt ist.
Bei einem Abkommen stünde vorher fest, welcher Staat besteuern darf und welcher zurücktritt. Ohne Abkommen wenden beide Staaten ihr eigenes Recht auf denselben Vorgang an, und erst danach wird auf deutscher Seite korrigiert, soweit § 21 es zulässt. Die Reihenfolge ist also spanische Festsetzung, spanische Zahlung, deutscher Antrag. Wer diese Reihenfolge kennt, verliert die Anrechnung nicht aus Versehen.
Schenken zu Lebzeiten ändert die Grundlage nicht
Der Abschnitt der BMF-Übersicht heißt „Abkommen auf dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuern“. Für die Schenkung fehlt also dasselbe Abkommen wie für den Erbfall.
Auch § 2 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG behandelt beides zusammen. Die unbeschränkte Steuerpflicht für den gesamten Vermögensanfall knüpft daran an, dass der Erblasser, der Schenker oder der Erwerber ein Inländer ist. Der Schenker steht also gleichberechtigt neben dem Erblasser. Ein deutscher Vater, der seiner Tochter die Wohnung in Estepona überträgt, hat damit denselben Anknüpfungspunkt wie im Erbfall, nur zu einem Zeitpunkt, den er selbst wählt.
Und weil die Fünfjahresregel im selben Paragrafen steht, wirkt sie auf die Schenkung genauso. Wer nach Spanien gezogen ist und drei Jahre später überträgt, ist nach dem Wortlaut noch Inländer.
Die Freibeträge des § 16 gelten dabei ebenso. Ob sich daraus eine sinnvolle Gestaltung ergibt, hängt von Werten, Fristen und der spanischen Seite ab und gehört zu einem Steuerberater. Hier steht nur, dass die Grundlage dieselbe ist.
Welches Erbrecht überhaupt gilt
Neben der Steuer steht die getrennte Frage, nach welchem Recht sich die Erbfolge richtet. Das regelt seit 2015 die EU-Erbrechtsverordnung.
Artikel 21 Absatz 1 stellt den Grundsatz auf:
unterliegt die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte
Maßgeblich ist also der gewöhnliche Aufenthalt beim Tod, nicht die Staatsangehörigkeit und nicht der Ort der Immobilie. Wer dauerhaft an der Costa del Sol lebt, fällt im Grundsatz unter spanisches Erbrecht, auch für das Vermögen in Deutschland.
Artikel 22 Absatz 1 erlaubt eine andere Wahl:
Eine Person kann für die Rechtsnachfolge von Todes wegen das Recht des Staates wählen, dem sie im Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt ihres Todes angehört
Absatz 2 verlangt dafür, dass die Rechtswahl ausdrücklich in einer Verfügung von Todes wegen erklärt wird oder sich aus deren Bestimmungen ergibt. Sie ergibt sich also nicht aus dem Umstand, dass jemand Deutscher ist. Die Verordnung gilt für Todesfälle ab dem 17. August 2015.
Ein Satz dazu, der leicht übersehen wird: die Rechtswahl betrifft das Erbrecht und nicht das Steuerrecht. Wer deutsches Erbrecht wählt, wählt damit nicht die deutsche oder die spanische Steuer.
Was Ihre Erben finden müssen
Das ist der Teil, der nichts mit Paragrafen zu tun hat und trotzdem den Unterschied macht. Eine Immobilie im Ausland erzeugt Unterlagen, die im deutschen Aktenordner nicht vorkommen. Sinnvoll ist, dass Folgendes an einer Stelle liegt und auffindbar ist:
- die Escritura, also die notarielle Kaufurkunde, und die Eintragung im Registro de la Propiedad
- die NIE der Eigentümer
- die spanischen Steuererklärungen der letzten Jahre und der zugehörige Kontakt beim Gestor
- die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, das Hausgeld und der IBI-Bescheid
- die Kontaktdaten des spanischen Abogado und des deutschen Steuerberaters
Wer das früh sortiert, erspart den Erben die Rekonstruktion einer Immobilie in einem fremden Rechtssystem.
Was ich dabei tue, und was nicht
Ich bin Kaufberater, kein Anwalt, kein Notar und kein Steuerberater. Was hier steht, ist aus dem Gesetz und aus der Verordnung zitiert, und die Quellen stehen unten. Ein Testament, eine Rechtswahl oder eine Nachfolgeplanung gehören zu einem deutschen Notar und einem spanischen Abogado.
Was zu meiner Arbeit gehört, ist die Frage früh zu stellen. Wer die Immobilie einmal übernehmen soll, und ob sie allein oder gemeinsam gehalten wird, beeinflusst, was Sie kaufen sollten. Das ist Teil der Kaufbegleitung, und es beginnt mit einem Gespräch.
Allgemeine Information, Stand 20. September 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall ziehen Sie einen deutschen Notar, einen deutschen Steuerberater und einen spanischen Abogado hinzu.
Häufige Fragen
Gibt es ein Erbschaftsteuerabkommen zwischen Deutschland und Spanien?
Wie weit reicht die deutsche Erbschaftsteuer?
Was ist die Fünfjahresregel?
Wie hoch sind die deutschen Freibeträge?
Wird die spanische Erbschaftsteuer angerechnet?
Welches Erbrecht gilt für mein Haus in Andalusien?
Regelt die Rechtswahl auch die Steuer?
Brauche ich ein spanisches Testament?
Quellen
- BMF: Stand der Doppelbesteuerungsabkommen am 1. Januar 2026
- § 2 ErbStG, persönliche Steuerpflicht (Gesetze im Internet)
- § 16 ErbStG, Freibeträge (Gesetze im Internet)
- § 21 ErbStG, Anrechnung ausländischer Erbschaftsteuer (Gesetze im Internet)
- Verordnung (EU) Nr. 650/2012, EU-Erbrechtsverordnung (EUR-Lex)
Michael arbeitet auf Englisch und Spanisch. Diese Seite steht auf Deutsch, damit die Fakten klar sind, die Zusammenarbeit läuft aber auf Englisch und die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch. Die hier verlinkten Leitfäden zur spanischen Seite sind auf Englisch geschrieben.