Eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen, von Deutschland aus.
Ich bin Michael, britischer Kaufberater in Málaga. Ich suche und prüfe Immobilien zwischen Nerja und Estepona und verhandle im Auftrag des Käufers.
Die spanische Seite des Kaufs ist für alle gleich. Die deutsche Seite ist Ihre allein.
Ein Kaufberater arbeitet im Auftrag des Käufers und nicht für ein bestimmtes Objekt. Nach Ihren Kriterien suchen, die Immobilie und ihre Umgebung prüfen, nüchtern einschätzen, was sie tatsächlich wert ist, und in Ihrem Auftrag verhandeln.
Ich bin Brite, ich lebe in Málaga und ich war hier selbst einmal ein ausländischer Käufer. Mein Gebiet reicht von Nerja bis Estepona. Ich arbeite auf Englisch und Spanisch. Unser Kontakt läuft also auf Englisch, die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch.
Diese Seite gibt es, weil Ihre Ausgangslage eine andere ist als die des britischen Käufers, für den der Rest dieser Website geschrieben wurde. Sie sind EU-Bürger, Sie zählen also keine Tage. Sie zahlen in derselben Währung wie zu Hause. Und Sie haben eine Frage, die die englische Website nicht beantworten kann, nämlich was das deutsche Finanzamt von einer spanischen Immobilie wissen will. Darum geht es in Spanische Immobilie und das deutsche Finanzamt.
Was ein deutscher Käufer hier vorfindet, und was nicht.
Beauftragt vom Käufer
Ein Kaufberater wird vom Käufer beauftragt und bezieht seine Vorgaben von ihm. Suchen, prüfen, einschätzen, verhandeln. Auf dieser Seite geht es deshalb um die Arbeit selbst.
Keine 90/180-Regel
Die 90/180-Regel betrifft Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU. Für einen Aufenthalt unter drei Monaten verlangt Real Decreto 240/2007 von Ihnen nur einen gültigen Pass oder Personalausweis.
Kein Wechselkurs
Deutschland und Spanien gehören beide seit 1999 zum Euroraum. Kaufpreis, Steuern und laufende Kosten stehen in derselben Währung wie Ihr Erspartes.
Sie sind hier keine Ausnahme
Das spanische Register zählte 2025 6.273 Wohnungskäufe durch Deutsche. Das ist die zweithöchste Zahl unter den ausländischen Käufern, hinter den Briten mit 7.665.
Siebzehn deutsche Flughäfen
Aena führt für Málaga-Costa del Sol 17 deutsche Flughäfen mit Direktverbindungen, bedient von sechs Fluggesellschaften. Mehr gibt es aus keinem Land außer dem Vereinigten Königreich.
Englisch und Spanisch
Die Betreuung läuft auf Englisch, die Verhandlung mit der spanischen Seite auf Spanisch. Nicht auf Deutsch. Das sage ich vor dem ersten Gespräch und nicht danach.
Wo Deutsche in Spanien tatsächlich kaufen.
2025 gingen in Spanien 13,82 % aller registrierten Wohnungskäufe an Ausländer. Deutsche standen für 6,52 % davon, also 6.273 Käufe, Platz zwei hinter den Briten mit 7,97 %. Gemessen an allen spanischen Wohnungskäufen sind es 0,90 %.
Ehrlicherweise gehört ein zweiter Satz dazu. Unter den 17 Autonomen Gemeinschaften führen Deutsche die Rangliste der ausländischen Käufer nur auf den Balearen an, dort mit 39,05 %. In Andalusien sind es 4,89 % und damit Platz fünf, hinter Großbritannien, den Niederlanden, Marokko und Belgien. Die deutsche Hochburg in Spanien sind die Balearen. Diese Seite argumentiert deshalb für die Costa del Sol, statt sie vorauszusetzen.
Die Provinz Málaga hat trotzdem den zweithöchsten Ausländeranteil aller 50 Provinzen. 2025 gingen hier 32,80 % aller Wohnungskäufe an Ausländer, mehr nur in Alicante. Im zweiten Quartal 2026 waren es 37,01 %. Für Andalusien insgesamt lauten dieselben Werte 13,34 % und 15,95 %. Die Nachfrage sitzt an der Küste und nicht in der Region.
Der registrierte Durchschnittspreis lag in der Provinz Málaga 2025 bei 325.945 Euro je Kauf, der dritthöchste aller Provinzen. Die Angebotspreise je Quadratmeter 2026 sortieren die Küste schneller als jede Beschreibung. Torrox 3.123 Euro. Mijas 3.684. Málaga Stadt 3.937. Nerja 3.952. Benalmádena 4.139. Torremolinos 4.229. Estepona 4.307. Fuengirola 4.451. San Pedro de Alcántara 4.600. Benahavís 5.413. Marbella 5.956. Deutsche Käufer greifen überwiegend zum Bestand, 79,88 % ihrer Käufe, und 38,42 % lagen über 100 m². Die Übersicht der Orte geht die Küste Ort für Ort durch, auf Englisch.
Siebzehn deutsche Flughäfen, und was an dieser Küste schon deutsch ist.
Aena führt für den Flughafen Málaga-Costa del Sol 17 deutsche Flughäfen mit Direktverbindungen, bedient von sechs Fluggesellschaften. Aus keinem Land außer dem Vereinigten Königreich sind es mehr. Die Liste reicht von Berlin, München, Frankfurt und Hamburg bis zu den günstigen Nebenflughäfen in Weeze, Hahn und Memmingen. Die Flugzeit liegt bei rund drei Stunden. Málaga ist dabei kein kleiner Flughafen. 2025 zählte er 26,8 Millionen Passagiere auf 276 Strecken.
Drei deutsche Anlaufstellen zählen bei der Ortswahl. Das Konsulat der Bundesrepublik Deutschland sitzt in der Stadt Málaga, c/ Mauricio Moro Pareto 2, und deckt von dort acht andalusische Provinzen sowie Ceuta und Melilla ab. Es erbringt nach vorheriger Terminvereinbarung alle konsularischen Dienstleistungen außer Visa.
Die Deutsche Schule Málaga liegt nicht in der Stadt, sondern in Ojén hinter Marbella. Sie unterrichtet bis zum Bachillerato und vergibt das Deutsche Internationale Abitur, was die Suche für Familien mit Kindern nach Westen verschiebt. Die Evangelische Kirche Costa del Sol, eine Einrichtung der Evangelischen Kirche in Deutschland, hält deutschsprachige Gottesdienste in Nueva Andalucía bei Marbella sonntags um 11 Uhr und in El Morche bei Torrox Costa samstags um 12 Uhr. Im Juli und August finden keine Gottesdienste statt.
Was für Sie als EU-Bürger nicht gilt, und was schon.
Die 90/180-Regel steht in fast jedem englischsprachigen Text über den Kauf in Spanien. Sie betrifft Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU. Für Sie gilt sie nicht. Artikel 6 des Real Decreto 240/2007 verlangt für einen Aufenthalt von weniger als drei Monaten nichts weiter als einen gültigen Pass oder Personalausweis.
Wer länger bleiben will, fällt unter Artikel 7. Verlangt wird Arbeit oder Selbständigkeit, oder ausreichende Mittel samt einer Krankenversicherung, die in Spanien alle Risiken abdeckt, oder eine Ausbildung. Artikel 7.5 verpflichtet dann zur persönlichen Eintragung im Registro Central de Extranjeros, innerhalb von drei Monaten nach der Einreise. Was Sie erhalten, ist eine Eintragung und kein Aufenthaltstitel.
Die NIE brauchen Sie in jedem Fall, denn ohne sie beurkundet der Notar nicht. Artikel 205 des Real Decreto 1155/2024 teilt sie Personen mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen in Spanien nicht von Amts wegen zu. Diese Gruppe muss sie beantragen. Aus dem Ausland läuft der Antrag über die spanischen Konsulate. Die Frist von höchstens fünf Tagen läuft ab dem Eingang des Antrags im Register und nicht ab Ihrem Entschluss. Das ist der Grund, die NIE früh anzugehen. Länger bleiben hält Padrón, Certificado und NIE sauber auseinander.
Gleiche Währung, eine deutsche Meldepflicht.
Ein Wechselkursrisiko gibt es nicht. Deutschland und Spanien gehören beide seit 1999 zum Euroraum. Kaufpreis, spanische Übertragungsteuer, Notar, Register, die jährliche Modelo 210 und das Hausgeld stehen in derselben Währung wie Ihr Erspartes. Damit fällt eine ganze Reihe von Entscheidungen weg, die britische, schwedische und norwegische Käufer treffen müssen.
Dafür gibt es eine deutsche Pflicht, die sonst niemand hat. Nach § 67 der Außenwirtschaftsverordnung haben Gebietsansässige grenzüberschreitende Zahlungen der Deutschen Bundesbank zu melden. Ausgenommen sind nur Zahlungen, die 50.000 Euro nicht übersteigen. Die Bundesbank nennt für Privatpersonen den „Kauf einer Immobilie, Schenkung, Erbschaft etc.“ ausdrücklich als meldepflichtigen Zweck. Die Schwelle gilt seit dem 1. Januar 2025, gemeldet wird per E-Mail oder telefonisch unter 0800 1234 111.
Die Kaufnebenkosten selbst sind spanisch und für alle gleich. Bei einer Bestandsimmobilie in Andalusien 7 % Übertragungsteuer, mit Anwalt, Notar und Register zusammen 10 bis 11 % auf den Kaufpreis. Beim Neubau 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % Stempelsteuer, zusammen 12 bis 14 %. Vom Angebot bis zum Schlüssel vergehen bei einem Barkauf sechs bis zwölf Wochen, mit einer spanischen Hypothek acht bis sechzehn. Kaufnebenkosten in Andalusien rechnet jede Position durch, Spanish mortgage for non-residents die spanische Finanzierungsseite.
Was das Finanzamt von einer spanischen Immobilie hat.
Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien datiert vom 3. Februar 2011 und ist nach der Übersicht des Bundesfinanzministeriums grundsätzlich ab dem 1. Januar 2013 anzuwenden. Artikel 6 erlaubt Spanien, die Einkünfte aus der Immobilie zu besteuern. Entscheidend ist aber Artikel 22. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen einschließlich der Veräußerungsgewinne vermeidet Deutschland die Doppelbesteuerung durch Anrechnung und nicht durch Freistellung. Die Einkünfte bleiben also in Ihrer deutschen Veranlagung. Wenn Ihnen irgendwo eine Freistellung mit Progressionsvorbehalt begegnet, gibt das nicht das geltende Abkommen wieder. Spanische Immobilie und das deutsche Finanzamt führt das im Wortlaut aus.
Beim Verkauf kommt die deutsche Zehnjahresfrist hinzu. § 23 EStG erfasst Grundstücksveräußerungen, bei denen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, mit einer Ausnahme für Objekte, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein reines Ferienvermietungsobjekt erfüllt sie in der Regel nicht.
Für die Erbschaftsteuer gibt es mit Spanien gar kein Abkommen. Dieselbe Übersicht führt im Abschnitt zu Erbschaft- und Schenkungsteuern nur Dänemark, Frankreich, Griechenland (bis 31. Dezember 2023), Schweden, die Schweiz und die Vereinigten Staaten. Entlastung gibt es dann allein über § 21 ErbStG, auf Antrag und der Höhe nach begrenzt. Eine Immobilie in Spanien erben und vererben geht das durch. Ich bin Kaufberater und nenne die Regel mit der Quelle dazu. Für Ihren Fall brauchen Sie einen deutschen Steuerberater und einen spanischen Abogado.
Vier Leitfäden auf Deutsch, die übrigen auf Englisch.
Spanische Immobilie und das deutsche Finanzamt
Anrechnung statt Freistellung, Anlage V und Anlage AUS, und die Zehnjahresfrist beim Verkauf.
Eine Immobilie in Spanien erben und vererben
Kein Erbschaftsteuerabkommen, die Fünfjahresregel und die Rechtswahl nach der EU-Erbrechtsverordnung.
Länger bleiben: Anmeldung in Spanien und der deutsche Wohnsitz
Das Certificado de Registro, die NIE und die Abmeldung nach § 17 BMG.
Kaufnebenkosten in Andalusien
Die Kaufnebenkosten, Position für Position, an einem Beispiel durchgerechnet.
Was Käufer aus Deutschland zuerst fragen.
Darf ich als Deutscher überhaupt eine Immobilie in Spanien kaufen?
Gilt für mich die 90/180-Tage-Regel?
Brauche ich die spanische Residencia, wenn ich nur ein Ferienhaus kaufe?
Wie bekomme ich die NIE-Nummer?
Muss ich den Immobilienkauf der Bundesbank melden?
Muss ich Mieteinnahmen aus Spanien auch in Deutschland angeben?
Was passiert steuerlich, wenn ich wieder verkaufe?
Gibt es ein Erbschaftsteuerabkommen zwischen Deutschland und Spanien?
Was kommt zum Kaufpreis dazu?
Wie lange dauert es vom Angebot bis zum Schlüssel?
Spricht Michael Deutsch?
Michael arbeitet auf Englisch und Spanisch. Diese Seite steht auf Deutsch, damit die Fakten klar sind, die Zusammenarbeit selbst läuft aber auf Englisch. Mit spanischen Verkäufern, Maklern, Anwälten und dem Notar wird direkt auf Spanisch gesprochen, ohne Dolmetscher dazwischen. Von den oben verlinkten Leitfäden sind drei auf Deutsch geschrieben, alle übrigen auf Englisch.
Sagen Sie zuerst, was Sie suchen. Dann sage ich Ihnen, wofür Ihr Budget hier reicht.
Ein Gespräch von einer halben Stunde über Budget, Orte und Zeitplan, und eine klare, ehrliche Antwort auf die Frage, ob diese Küste zu Ihren Plänen passt. Das Gespräch findet auf Englisch statt.
Danke für Ihre Nachricht.
Ich melde mich in Kürze, meist noch am selben Tag. Meine Antwort kommt auf Englisch.