Kostnader vid bostadsköp i Andalusien

Den här guiden räknar igenom vad ett bostadsköp i Andalusien kostar utöver priset, vilken skattesats som gäller beroende på om bostaden är begagnad eller ny, hur summan ser ut i kronor och vad valutan gör med både köpet och den svenska skatten längre fram.

Överlåtelseskatten är 7 procent

På en begagnad bostad i Andalusien betalas Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP. Junta de Andalucía skriver att den allmänna skattesatsen är 7 procent, tillämplig på förvärv från och med den 28 april 2021.

Det är en regional skatt, så satsen skiljer sig mellan Spaniens regioner. En siffra som gäller Valencia eller Katalonien gäller inte här. Kontrollera alltid att en uppgift du läser handlar om Andalusien, och att den är daterad efter april 2021.

Begagnat eller nyproduktion

De två vägarna beskattas på helt olika sätt.

Begagnad bostad. 7 procent ITP på köpeskillingen. Med advokat, notarie, inskrivning i fastighetsregistret och övriga avgifter blir det ungefär 10 till 11 procent ovanpå priset.

Nyproduktion. Ingen ITP. I stället 10 procent moms, IVA, plus 1,2 procent stämpelskatt, AJD. Med samma övriga poster blir det ungefär 12 till 14 procent ovanpå priset.

Skillnaden mellan de två vägarna är ett par procentenheter av köpeskillingen, alltså ingen detalj när du jämför en nyproducerad lägenhet med en begagnad i samma prisklass. Den engelska guiden New build or resale in Spain jämför de två vägarna i övrigt, och The cost of buying on the Costa del Sol tar varje post för sig.

Vilken siffra som gäller dig

Troligen den för begagnat. Av svenskarnas bostadsköp i Spanien under 2025 var 76,60 procent begagnade bostäder och 23,40 procent nyproduktion, enligt det spanska fastighetsregistret. Tre av fyra svenska köpare möter alltså 7-procentssatsen och totalen på 10 till 11 procent.

Räkneexemplet i kronor

Här skiljer sig din situation från en tysk eller nederländsk köpares. De köper i sin egen valuta. Du gör det inte.

ECB:s referenskurs var 1 euro = 11,2915 kronor den 18 september 2026. På den kursen ser ett köp för 450 000 euro ut så här:

Köpeskilling 450 000 euro, ungefär 5 081 000 kronor
Köpkostnader 10 till 11 procent, alltså 45 000 till 49 500 euro, ungefär 508 000 till 559 000 kronor
Summa ungefär 5,59 till 5,64 miljoner kronor

Och sedan den post ingen förhandlar bort. En kursrörelse på 10 procent flyttar kronkostnaden för samma bostad med runt 508 000 kronor, alltså ungefär lika mycket som hela köpkostnadsposten. Mellan det accepterade budet och tillträdet hos notarien går det normalt sex till tolv veckor vid ett kontant köp och åtta till sexton veckor med spanskt bolån, och under de veckorna står beloppet i euro medan pengarna står i kronor.

Det är inte ett skäl att avstå. Det är ett skäl att bestämma i förväg hur och när växlingen ska ske, och att räkna om exemplet ovan på dagens kurs innan du lämnar bud.

Vad budgeten räcker till, ort för ort

Genomsnittligt begärt pris per kvadratmeter 2026 ger proportionerna snabbast. Torrox 3 123 euro. Mijas 3 684. Málaga stad 3 937. Nerja 3 952. Benalmádena 4 139. Torremolinos 4 229. Estepona 4 307. Fuengirola 4 451. San Pedro de Alcántara 4 600. Benahavís 5 413. Marbella 5 956.

Skillnaden mellan östra och västra änden är nästan dubbel. Samma budget köper en lägenhet i Marbella eller ett hus med trädgård i Torrox. Områdessidan går igenom kusten ort för ort, på engelska.

Löpande kostnader efter tillträdet

Köpet är en engångssumma. Ägandet är en årlig.

IBI, den kommunala fastighetsskatten, som betalas till kommunen där bostaden ligger.
Avgiften till samfälligheten, som varierar kraftigt med anläggningens skick, pool, hiss och bemanning. Be om räkenskaperna och om protokollen, inte bara om den senaste avgiften.
Försäkring, el och vatten.
Den årliga spanska deklarationen på Modelo 210 för dig som inte är bosatt i Spanien, även ett år då bostaden står tom.

Den engelska guiden What it costs to own a home in Spain sätter siffror på de löpande posterna, och Modelo 210 explained tar den årliga deklarationen.

Spara underlagen från varje Modelo 210. Skatteverket skriver att med utländsk skatt menas bland annat skatt som har beräknats på en schablonintäkt eller liknande på en privatbostad utomlands, vilket är den typ av skatt det handlar om. Den kan alltså räknas av mot svensk skatt, men bara om du kan visa vad du har betalat. Hela den delen ligger i skatt i Sverige när du äger bostad i Spanien.

Lån: två vägar

En svensk bank. Handelsbanken har en publicerad tjänst, Bolån utomlands för Spanien, Frankrike och Portugal, som sköts via bankens kontor i Luxemburg, och rekommenderar att du hör av dig tidigt, gärna redan innan du börjat söka bostad. Banken publicerar varken räntor, belåningsgrad eller villkor för säkerhet. Villkoren sätts alltså individuellt, och räntesiffror som cirkulerar på bostadssajter utan bankkälla är inte värda att planera efter.

En spansk bank i euro. Tjänar du i kronor och lånar i euro är lånet i utländsk valuta för din del, och då gäller en regel få svenska sidor nämner. Ley 5/2019, artikel 20 ger låntagaren rätt att konvertera lånet till en annan valuta, antingen den valuta låntagaren får merparten av sina inkomster i eller håller merparten av återbetalningstillgångarna i, eller valutan i den medlemsstat där låntagaren är bosatt. Långivaren ska dessutom löpande informera om skuldens utveckling och om den rätten. Fråga efter den informationen på spanska eller engelska innan du skriver under, inte efter.

Den engelska guiden Spanish mortgages for non-residents går igenom den spanska processen i övrigt.

Hur mycket svenskar faktiskt lånar

Registerdata ger en nyttig referenspunkt. Under 2025 tog svenskar 619 bolån på spanska bostäder, vilket var 1,57 procent av utlänningarnas 39 485 lån, samtidigt som svenskar stod för 2,53 procent av utlänningarnas köp. Svenska köpare lånar alltså mindre än utländska köpare i allmänhet.

De som lånar lånar däremot ordentligt. Det genomsnittliga svenska bolånet låg 2025 på 329 209 euro, tredje högst av alla nationaliteter, efter tyskar och amerikaner. Kombinationen säger något om marknaden du går in i: få lån, men stora när de tas.

Valutan följer med till försäljningen

En sista sak som hör till kostnadsbilden även om den ligger flera år bort. När du säljer ska försäljningspris, inköpspris och förbättringsutgifter räknas om till svenska kronor i den svenska deklarationen. Kursen vid köpet och kursen vid försäljningen är därmed båda med och formar den svenska vinsten, oberoende av hur affären gick i euro.

Det gör två enkla vanor värda besväret från dag ett. Notera kursen den dag varje betalning görs, och spara kvitton på förbättringar med datum och belopp. Det kostar ingenting nu och är svårt att rekonstruera sedan.

Hur jag arbetar med kostnadsbilden

Jag är köpagent, och en del av arbetet är att sätta totalen innan budet, inte efter. Det betyder att skatten, advokaten, notarien, inskrivningen, samfällighetens läge och den årliga bilden ligger på bordet när du tar ställning till ett pris. Bedömningen av vad bostaden faktiskt är värd är en separat sak och gäller priset, inte pålägget.

Vill du gå igenom dina egna siffror går det bra att boka ett samtal. Samtalet sker på engelska.

Allmän information, daterad den 21 september 2026. Inte skatte- eller juridisk rådgivning. Skattesatser och växelkurser ändras, så kontrollera alltid mot den aktuella källan innan du agerar.

Vanliga frågor

Hur hög är överlåtelseskatten i Andalusien?

Sju procent på en begagnad bostad. Junta de Andalucía skriver att den allmänna skattesatsen för Transmisiones Patrimoniales Onerosas är 7 procent, tillämplig på förvärv från och med den 28 april 2021.

Vad gäller vid nyproduktion i stället?

Nyproduktion beskattas inte med ITP. Där betalas 10 procent moms plus 1,2 procent stämpelskatt. Räknat med advokat, notarie och inskrivning landar en nyproduktion på ungefär 12 till 14 procent ovanpå priset, mot 10 till 11 procent på en begagnad bostad.

Vilken av siffrorna gäller mig?

Vad blir ett köp för 450 000 euro i kronor?

På ECB:s referenskurs den 18 september 2026, 1 euro = 11,2915 kronor, motsvarar 450 000 euro ungefär 5 081 000 kronor. Med köpkostnader på 10 till 11 procent hamnar totalen kring 5,59 till 5,64 miljoner kronor. Kursen rör sig, så räkna om på dagens kurs innan du lämnar bud.

Hur mycket påverkar valutan?

Mycket. En kursrörelse på 10 procent flyttar kronkostnaden för ett köp på 450 000 euro med runt 508 000 kronor, alltså ungefär lika mycket som hela köpkostnadsposten på 10 till 11 procent. Det är också den enda av dessa poster du inte kan förhandla om.

Kan jag låna i en svensk bank?

Handelsbanken har en publicerad tjänst, Bolån utomlands för Spanien, Frankrike och Portugal, som sköts via bankens kontor i Luxemburg. Banken rekommenderar att du hör av dig tidigt och publicerar varken räntor, belåningsgrad eller villkor för säkerhet, så de sätts individuellt. Lita inte på räntesiffror som cirkulerar på bostadssajter utan bankkälla.

Vad gäller om jag tar ett eurolån i Spanien med inkomst i kronor?

Då är det ett lån i utländsk valuta för din del. Ley 5/2019, artikel 20, ger dig rätt att konvertera lånet till en annan valuta, antingen den du får merparten av dina inkomster i eller den som gäller i ditt hemland, och långivaren ska löpande informera dig om skuldens utveckling och om den rätten.

Vilka kostnader kommer efter tillträdet?

Den kommunala fastighetsskatten IBI, avgiften till samfälligheten, försäkring, el och vatten, och för dig som inte är bosatt i Spanien en årlig spansk deklaration på Modelo 210. Spara underlagen från den, eftersom Skatteverket behandlar den typen av skatt som avräkningsbar utländsk skatt.

Källor

Michael arbetar på engelska och spanska. Den här guiden är skriven på svenska så att du ska kunna läsa in dig i lugn och ro, men kontakten med dig sker på engelska och förhandlingen med den spanska sidan på spanska. Guiderna som länkas härifrån är på engelska.

Köpa bostad på Solkusten från Sverige

Vad kostar det att köpa bostad i Andalusien?