Den här guiden handlar om den svenska sidan av en bostad på Costa del Sol. Vad som inte beskattas hemma, vad som ska deklareras, vilka blanketter det gäller, hur skatteavtalet från 1976 fördelar beskattningsrätten och vad som händer om du senare flyttar. Det är allmän information, inte skatterådgivning.
Två länder tittar på samma bostad
Spanien beskattar bostaden för att den ligger i Spanien. Sverige tittar på dina inkomster så länge du är obegränsat skattskyldig här. Båda sakerna sker samtidigt och det är normalt. Skatteavtalet mellan länderna ser till att du inte betalar full skatt två gånger på samma inkomst.
Ordningen är det som brukar bli fel. Den spanska skatten betalas först. Den svenska deklarationen tar sedan upp inkomsten och räknar av det du redan har betalat. Inte tvärtom, och absolut inte genom att utelämna bostaden.
Grundregeln: alla inkomster, var de än uppstår
Inkomstskattelagen 3 kap. 8 § är kort och tydlig. Den som är obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet. Lagtexten finns hos Sveriges riksdag.
Det betyder att hyresinkomst från den spanska bostaden och vinsten när du säljer den hör hemma i din svenska deklaration. Att Spanien redan har beskattat samma inkomst ändrar inte att den ska redovisas här. Det ändrar bara vad du till slut betalar, genom avräkningen längre ned på sidan.
Den goda nyheten: ingen svensk fastighetsavgift
Skatteverket skriver det rakt ut: ”Du betalar ingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad.”
Den kommunala fastighetsavgiften och den statliga fastighetsskatten följer fastigheter som ligger i Sverige. En bostad i Andalusien gör det inte. Den spanska sidan har sina egna löpande avgifter, med IBI som den tydligaste, och de betalas där.
En sak att ta separat: enligt avtalets artikel 23.1 får Spanien beskatta förmögenhet som utgörs av fast egendom belägen där. Om den spanska förmögenhetsbeskattningen träffar dig beror på belopp och på hur ägandet ser ut, och den frågan hör hemma hos en spansk gestor eller advokat.
Om du hyr ut
En privatbostadsfastighet utomlands beskattas vid uthyrning på samma sätt som om den låg i Sverige. Skatteverket sätter tre siffror:
- ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per år och bostad
- ett avdrag på 20 procent av hyresinkomsten
- 30 procents skatt på det överskott som blir kvar
Avdragen får aldrig bli större än inkomsten, så en uthyrning kan inte ge ett underskott som drar ned annan kapitalinkomst. Faktiska kostnader utöver schablonen är inte avdragsgilla, hur välgrundade de än är. Äger ni bostaden tillsammans delar ni schablonavdraget utifrån era andelar, så två delägare får inte 40 000 kronor var.
Skatteverkets eget räkneexempel går så här. Hyresintäkt 55 000 kronor. Schablonavdrag 40 000 kronor. Tjugo procent av hyresintäkten, 11 000 kronor. Kvar blir 4 000 kronor i överskott, och skatten blir 1 200 kronor. Till deklarationen finns hjälpblanketten Uthyrning m.m. (SKV 2199).
Den spanska sidan av uthyrningen är en annan beräkning med en annan blankett, och den ligger utanför den här guiden. Den engelska guiden om Modelo 210 tar den delen.
Om du säljer
Försäljningen redovisas i Sverige på blankett K5. Skatteverket skriver att en försäljning av en privatbostadsfastighet som finns utomlands beskattas på samma sätt som en försäljning av en motsvarande fastighet i Sverige.
Här kommer valutan in, och den delen är lätt att förbise. SKV 398 kräver att försäljningspris, inköpspris och förbättringsutgifter m.m. räknas om till svenska kronor. Kursen på köpdagen och kursen på försäljningsdagen är alltså båda med och formar det svenska resultatet. En affär som går jämnt upp i euro kan visa vinst i kronor, och en affär som ger vinst i euro kan se mindre imponerande ut hemma. Räkna på båda valutorna redan när du köper, inte först när du säljer.
Hur stor del av vinsten som tas upp och hur en förlust behandlas följer de svenska reglerna för privatbostadsfastigheter. Kontrollera den beräkningen mot Skatteverkets aktuella anvisningar för det inkomstår det gäller, eftersom det är där den exakta siffran står.
Skatteavtalet: namn, datum och artiklar
Avtalet mellan Sverige och Spanien undertecknades i Madrid den 16 juni 1976, publicerades i den spanska författningssamlingen BOE den 22 januari 1977 och trädde i kraft den 21 december 1976. Hela texten finns publicerad av det spanska finansministeriet.
Fyra artiklar bär den här sidan:
- Artikel 6.1 ger den stat där den fasta egendomen ligger rätt att beskatta avkastningen av den. Bostaden ligger i Spanien, alltså får Spanien beskatta.
- Artikel 6.3 sträcker samma regel till direkt användning, uthyrning och varje annan form av nyttjande. Uthyrningen hör alltså hit.
- Artikel 13.1 ger samma stat rätt att beskatta vinst vid överlåtelse av fast egendom. Försäljningen hör hit.
- Artikel 23.1 gör samma sak med förmögenhet som utgörs av fast egendom.
Det är värt att läsa den listan en gång till, för den säger något viktigt. Spanien har beskattningsrätten i första hand på allt som rör bostaden. Sverige är den andra staten i det här sammanhanget, inte den första.
Artikel 24: avräkning, inte undantagande
Avtalets artikel 24 har rubriken metod för att undvika dubbelbeskattning, och den bygger på avräkning. Hemviststaten medger avdrag från skatten med ett belopp som motsvarar den skatt som betalats i den andra staten, och punkten 1 b gör samma sak för förmögenhetsskatt. Sedan kommer begränsningen: avdraget får inte överstiga den del av skatten som belöper på den inkomst eller förmögenhet som får beskattas i den andra staten.
Skillnaden mellan avräkning och undantagande är praktisk. Undantagande hade lyft ut den spanska inkomsten ur det svenska underlaget helt. Avräkning gör det inte. Inkomsten är kvar i den svenska deklarationen, den svenska skatten räknas fram som vanligt, och därefter dras den spanska skatten av. Är den svenska skatten högre betalar du mellanskillnaden hemma. Är den spanska högre får du inte tillbaka överskjutande belopp av Sverige.
Så begär du avräkning i praktiken
Skatteverket sätter fem villkor som är lätta att missa var för sig:
- Bara slutlig utländsk skatt kan räknas av. Preliminära inbetalningar räcker inte.
- För kapitalinkomst begär du avräkning i deklarationen för det år den utländska inkomsten redovisas, eller på blankett SKV 2703.
- Avräkningen kan aldrig bli större än den svenska skatt som tas ut på den utländska inkomsten.
- Det som inte kan utnyttjas ett år får rullas vidare i upp till fem år.
- Sätter Spanien senare ned skatten ska det anmälas inom tre månader, på blankett SKV 2705.
Spara kvittona. SKV 398 skriver att med utländsk skatt menas bland annat skatt som är jämförlig med den svenska fastighetsskatten och den kommunala fastighetsavgiften, och skatt som har beräknats på en schablonintäkt eller liknande på en privatbostad utomlands. Det är precis den beskrivning som passar in på den årliga spanska deklarationen för dig som inte är bosatt i Spanien. Underlagen från varje inlämnad Modelo 210 är alltså inte pappersarbete utan underlaget för din avräkning.
Om du funderar på att flytta
Att sälja huset i Sverige och lämna landet gör dig inte omedelbart fri från svensk skatt. Inkomstskattelagen 3 kap. 7 § räknar upp de omständigheter som kan ge väsentlig anknytning hit, bland annat om han har en bostad här som är inrättad för åretruntbruk, om han har sin familj här, om han bedriver näringsverksamhet här, om han har en fastighet här, och liknande förhållanden.
Sedan följer presumtionen: under fem år från den dag då en person har rest från Sverige anses han ha väsentlig anknytning hit, om han inte visar att han inte har en sådan anknytning. Bevisbördan ligger alltså på dig under de åren. Regeln gäller svenska medborgare och den som har varit bosatt eller stadigvarande vistats här under minst tio år.
Lägg märke till vad som inte står i uppräkningen. En fritidsbostad i Spanien finns inte där. Det som väger är vad du behåller i Sverige, särskilt en bostad inrättad för åretruntbruk.
Om båda länderna anser att du hör hemma där
Då avgör avtalets artikel 4.2, i tur och ordning. Först den stat där du har en bostad som stadigvarande står till ditt förfogande. Har du det i båda, den stat där dina personliga och ekonomiska förbindelser är starkast, alltså centrum för levnadsintressena. Därefter stadigvarande vistelse, därefter medborgarskap, och sist ömsesidig överenskommelse mellan ländernas behöriga myndigheter.
Artikel 4.3 är skriven särskilt om Sverige. Är en person bosatt i Sverige på grund av den svenska treårsregeln och samtidigt bosatt i Spanien, ska de behöriga myndigheterna avgöra hemvisten genom ömsesidig överenskommelse. Att avtalet från 1976 har en egen punkt om just den svenska utflyttningsregeln säger något om hur ofta frågan uppstår.
Pensionen
Tre artiklar, tre olika utfall.
Artikel 18.1 säger att pension och liknande ersättning på grund av tidigare anställning, samt livräntor, som betalas till en person med hemvist i en avtalsslutande stat beskattas bara i den staten. Blir du skattemässigt bosatt i Spanien flyttar alltså beskattningen av en privat pension eller tjänstepension normalt dit.
Artikel 18.3 gäller utbetalningar enligt en avtalsslutande stats socialförsäkringssystem, som får beskattas i den staten. Artikeln lägger till att bestämmelserna i punkten bara gäller fysiska personer som är medborgare i den stat varifrån betalningarna kommer. Sverige får alltså beskatta svensk socialförsäkringspension som betalas till en svensk medborgare.
Artikel 19.2 gäller pension från offentlig tjänst, som beskattas bara i den utbetalande staten, utom när mottagaren är medborgare i och har hemvist i den andra staten.
Utfallet beror på vilken sorts pension det är och på medborgarskapet, inte bara på var du bor. Ta hjälp innan du flyttar, inte efter.
Vad jag är och inte är
Jag är köpagent. Jag letar upp bostäder mellan Nerja och Estepona, bedömer dem och förhandlar för din räkning. Jag ser också till att rätt personer kopplas in i rätt ordning. Jag är inte skatterådgivare och skriver inte din deklaration. Den här sidan finns för att du ska kunna ställa bättre frågor till Skatteverket och till en spansk gestor eller advokat, och för att veta vilka underlag du ska spara från dag ett.
Vill du gå vidare med själva köpet börjar det i NIE-nummer och residencia för svenskar och i vad det kostar att köpa bostad i Andalusien. Vill du prata igenom din situation går det bra att boka ett samtal.
Allmän information, daterad den 21 september 2026. Inte skatterådgivning. Skatteregler och avtal ändras, så kontrollera alltid mot Skatteverkets aktuella text innan du agerar.
Vanliga frågor
Betalar jag svensk fastighetsavgift för min bostad i Spanien?
Måste jag deklarera den spanska bostaden i Sverige?
Hur räknas skatten om jag hyr ut bostaden?
Vilken blankett använder jag när jag säljer?
Vilket skatteavtal gäller mellan Sverige och Spanien?
Vad betyder avräkning, och hur begär jag den?
Räknas den spanska Modelo 210-skatten som utländsk skatt?
Slutar jag vara skattskyldig i Sverige om jag flyttar till Spanien?
Vilket land beskattar min pension om jag flyttar?
Källor
Michael arbetar på engelska och spanska. Den här guiden är skriven på svenska så att du ska kunna läsa in dig i lugn och ro, men kontakten med dig sker på engelska och förhandlingen med den spanska sidan på spanska. Guiderna som länkas härifrån är på engelska.