Köpa bostad på Costa del Sol från Sverige.
Jag heter Michael. Jag är brittisk köpagent i Málaga och arbetar för köparen. Jag letar upp bostäder mellan Nerja och Estepona, bedömer dem och sköter förhandlingen åt dig.
Arbetet är detsamma. Ditt utgångsläge är ett annat.
Jag är köpagent på Costa del Sol. Arbetet ser likadant ut i varje prisklass. Jag söker utifrån dina kriterier, undersöker bostaden och området ordentligt, gör en rak bedömning av vad den faktiskt är värd och förhandlar för din räkning.
Jag är britt, bor i Málaga och var själv utländsk köpare här en gång. Mitt område går från Nerja i öster till Estepona i väster. Jag arbetar på engelska och spanska, så vår kontakt sker på engelska och förhandlingen med den spanska sidan på spanska.
Den här sidan finns för att resten av webbplatsen är skriven för en brittisk läsare. Du är EU-medborgare, så du behöver inte räkna dagar. Du betalar i euro men tjänar i kronor, och det är en fråga britterna slipper. Och du har en fråga som ingen engelsk sida kan svara på, nämligen vad Skatteverket vill veta om en bostad i Spanien. Den tar skatt i Sverige när du äger bostad i Spanien hand om.
Vad en svensk köpare möter på den här kusten.
En agent på köparens sida
På den här kusten har mäklaren sitt uppdrag från säljaren. Svensk Fastighetsförmedling på Costa del Sol är ett exempel bland flera. En köpagent har uppdraget från köparen och har inga egna bostäder att sälja.
Inga dagar att räkna
90/180-regeln gäller medborgare i länder utanför EU. Europeiska kommissionen skriver att du kan vistas upp till tre månader i ett annat EU-land utan att registrera dig, med ett giltigt nationellt id-kort eller pass.
Kronor mot euro
Allt i affären står i euro. ECB:s referenskurs var 1 euro = 11,2915 kronor den 18 september 2026. Det är en valutarisk en tysk eller nederländsk köpare slipper.
Andalusien är svenskarnas region
Svenskar stod 2025 för 4,60 procent av utlänningarnas bostadsköp i Andalusien, sjunde nationalitet, mot 2,53 procent i hela Spanien enligt Colegio de Registradores. Nästan dubbelt så tungt här som nationellt.
Tre av fyra köper begagnat
Av svenskarnas köp i Spanien 2025 var 76,60 procent begagnat och 23,40 procent nyproduktion. Det avgör vilken skattesats som gäller dig, och för de flesta är det 7 procent ITP.
Engelska och spanska
Rådgivningen och visningarna sker på engelska, förhandlingen med den spanska sidan på spanska. Inte på svenska. Det är bättre att du vet det nu än senare.
Vad som inte gäller dig, och vad som gäller.
Som EU-medborgare står du utanför 90/180-regeln. Europeiska kommissionen skriver att du kan vistas upp till tre månader i ett annat EU-land utan att registrera dig som bosatt, och att det som krävs är ett giltigt nationellt id-kort eller pass. Ingen rullande räkning av dagar.
Ska du bo i Spanien längre än tre månader gäller något annat. Då ansöker du personligen om ett certificado de registro de ciudadano de la Unión. Spanska polisen skriver att ansökan ska lämnas in inom tre månader från inresedagen, vid Oficina de Extranjería i provinsen eller vid motsvarande polisstation, på blankett EX-18 och med stöd av Real Decreto 240/2007. Certifikatet utfärdas direkt.
Registreringen ger dig också NIE-numret. Polisen räknar upp vad certifikatet innehåller: namn, nationalitet, hemvist, número de identidad de extranjero och registreringsdatum. Köper du bara ett fritidshus behöver du ändå ett NIE för köpebrevet, bankkontot, skatten och abonnemangen, men du ska inte ansöka om residencia. NIE-nummer och residencia för svenskar reder ut vilket papper som hör till vad.
Ingen svensk fastighetsavgift. Men deklarationen finns kvar.
Börja med den goda nyheten, för den är kort. Skatteverket skriver: ”Du betalar ingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad.” Den svenska avgiften följer fastigheter i Sverige, inte dig.
Sedan kommer huvudregeln. Inkomstskattelagen 3 kap. 8 § säger att den som är obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och från utlandet. Hyr du ut bostaden eller säljer den ska det med i den svenska deklarationen. Vid uthyrning får du enligt Skatteverket göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per år och bostad plus 20 procent av hyran, och överskottet beskattas med 30 procent.
Dubbelbeskattad blir du inte. Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien undertecknades i Madrid den 16 juni 1976 och trädde i kraft den 21 december 1976. Artikel 6 och artikel 13 ger Spanien rätt att beskatta avkastningen på bostaden och vinsten vid försäljning, och artikel 24 ålägger Sverige att räkna av den spanska skatten, upp till den svenska skatten på samma inkomst. Du betalar Spanien först och mellanskillnaden hemma om den svenska skatten är högre. Skatt i Sverige när du äger bostad i Spanien tar blanketterna och artiklarna i tur och ordning.
Priset står i euro. Din lön gör det inte.
Varje post i affären är i euro. Köpeskillingen, de 7 procenten i överlåtelseskatt, notarien, inskrivningen, advokaten, den årliga fastighetsskatten IBI, avgiften till samfälligheten, försäkringen och en eventuell månadsbetalning på ett spanskt bolån. Inkomst och sparande är i kronor. Det är skillnaden mellan dig och en tysk eller nederländsk köpare, och den är värd att räkna på innan du lämnar bud.
ECB:s referenskurs var 1 euro = 11,2915 kronor den 18 september 2026. En bostad för 450 000 euro motsvarar då ungefär 5 081 000 kronor, och en kursrörelse på 10 procent flyttar den siffran med runt 508 000 kronor. Det är ungefär lika mycket som köpkostnaderna på 10 till 11 procent.
Valutan följer med ända till försäljningen. Skatteverket kräver att försäljningspris, inköpspris och förbättringsutgifter räknas om till svenska kronor, så kursen vid båda tillfällena formar den svenska vinsten oavsett hur affären gick i euro. Lånar du i euro av en spansk bank har du enligt Ley 5/2019, artikel 20 rätt att konvertera lånet till den valuta du får dina inkomster i eller till valutan i ditt hemland. Vad kostar det att köpa bostad i Andalusien räknar igenom hela bilden i kronor.
Vad svenskar faktiskt köper, i siffror.
Enligt det spanska fastighetsregistret stod svenskar 2025 för 2,53 procent av utlänningarnas bostadsköp och 0,35 procent av alla köp i landet, tolfte nationalitet. I Andalusien var andelen 4,60 procent och sjunde plats. I andra kvartalet 2026 låg den nationella andelen på 2,29 procent. Volymen är blygsam, men den är koncentrerad hit.
Provinsen förklarar varför. Málaga hade 2025 den näst högsta andelen bostadsköp gjorda av utlänningar, 32,80 procent, efter Alicante. I andra kvartalet 2026 var siffran 37,01 procent. Den spanska folkbokföringen, padrón, pekar åt samma håll. Vid årsskiftet 2021/2022, den sista mätningen i den serien, var 7 454 svenskar skrivna i provinsen Málaga av 21 527 i hela Spanien, fler än Alicante och Barcelona tillsammans.
Svenskarna köper något större än genomsnittet och lånar mindre. 37,17 procent av köpen 2025 avsåg bostäder över 100 kvadratmeter, mot 35,83 procent för utländska köpare som grupp. Samma år tog svenskar 619 bolån på spanska bostäder, 1,57 procent av utlänningarnas 39 485 lån, mot 2,53 procent av köpen. I Andalusien låg 19,22 procent av utlänningarnas köp på 500 000 euro eller mer, och 57,01 procent av de köpen gjordes av EU-medborgare.
Från Nerja till Estepona, och hur ett köp går till på distans.
Så här ser genomsnittligt begärt pris per kvadratmeter ut 2026. Torrox 3 123 euro. Mijas 3 684. Málaga stad 3 937. Nerja 3 952. Benalmádena 4 139. Torremolinos 4 229. Estepona 4 307. Fuengirola 4 451. San Pedro de Alcántara 4 600. Benahavís 5 413. Marbella 5 956.
Skillnaden mellan östra och västra änden är nästan dubbel. En budget som räcker till en lägenhet i Marbella räcker till ett hus med trädgård i Torrox eller Mijas. Områdessidan går igenom kusten ort för ort, på engelska.
Ordningen i ett köp ligger fast. Först ett samtal om budget, orter och tidplan. Sedan söker och besöker jag bostäder, fotograferar det annonsen utelämnar och sorterar bort det som inte håller. Du får en kort lista där skälen står med. Därefter resan, där tre till fem dagar räcker. Sedan budet, arraskontraktet, notarien och inskrivningen. Räkna 10 till 11 procent ovanpå priset på en begagnad bostad, 12 till 14 på nyproduktion, och sex till tolv veckor från accepterat bud till nycklar vid kontant köp, åtta till sexton med spanskt bolån.
Notarien granskar handlingen, inte ditt köp. Det som ligger utanför är precis det arbete du vill ha någon på din sida för. Bygglovsläget för ett inglasat uterum eller en pool. Samfällighetens räkenskaper och om en extra uttaxering är på väg. Vad som får byggas bredvid och bakom. Och husets skick, som guiden om besiktning säger mer om.
Tre guider på svenska, resten på engelska.
Skatt i Sverige när du äger bostad i Spanien
Schablonavdrag, blankett K5, avräkning och skatteavtalet från 1976, artikel för artikel.
NIE-nummer och residencia för svenskar
Varför 90/180-regeln inte gäller dig, och vilket papper som hör till vad.
Vad kostar det att köpa bostad i Andalusien?
De 7 procenten, hela kostnadsbilden och vad kronkursen gör med slutsumman.
Det svenska köpare frågar först.
Gäller 90/180-dagarsregeln för mig som svensk?
Behöver jag ett NIE-nummer för att köpa bostad i Spanien?
Måste jag registrera mig om jag stannar längre än tre månader?
Betalar jag svensk fastighetsavgift för bostaden i Spanien?
Hur beskattas hyresinkomsten i Sverige om jag hyr ut?
Blir jag dubbelbeskattad när Spanien redan har tagit skatt?
Hur hög är överlåtelseskatten i Andalusien?
Kan jag ta bolån i en svensk bank till en bostad i Spanien?
Vad händer med kostnaden om kronan försvagas mot euron?
Hur lång tid tar det från bud till nycklar?
Finns det svensk service på Solkusten?
Michael arbetar på engelska och spanska. Den här sidan är skriven på svenska så att du ska kunna läsa in dig i lugn och ro, men kontakten med dig sker på engelska. Med spanska säljare, mäklare, advokater och notarier talas spanska direkt, utan tolk emellan. Guiderna som länkas härifrån är skrivna på engelska, utom de tre svenska.
Berätta vad du söker, så säger jag vad budgeten räcker till här.
Ett samtal på en halvtimme om budget, orter och tidplan, och ett rakt svar på om kusten passar dina planer. Samtalet sker på engelska.
Tack för att du hörde av dig.
Jag återkommer snart, oftast samma dag. Svaret kommer på engelska.