Dom w Hiszpanii a podatki w Polsce

Ten przewodnik opisuje polską stronę hiszpańskiej nieruchomości. Kto ma ją rozliczać w Polsce, co zmieniła Konwencja MLI w 2023 roku, jak wygląda najem na ryczałcie, po jakim kursie przelicza się euro, oraz co dzieje się przy spadku. Strona hiszpańska jest opisana w angielskich przewodnikach i wraca tu tylko tam, gdzie zazębia się z polską.

Kogo to w ogóle dotyczy

Wszystko poniżej zaczyna się od jednego pytania: czy jesteś polskim rezydentem podatkowym.

Portal biznes.gov.pl podaje, że wystarczy spełnić przynajmniej jeden z dwóch warunków. Albo masz w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, albo przebywasz w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Warunki są alternatywne. Spełnienie jednego wystarczy.

Polski rezydent ma nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli rozlicza w Polsce całość swoich dochodów, także tych z zagranicy. Jeśli kupujesz dom w Hiszpanii i dalej mieszkasz w Polsce, to jest Twoja sytuacja.

Jest też odwrotna strona tego samego równania. Ponad 183 dni spędzone w Hiszpanii w roku kalendarzowym zwykle oznacza hiszpańską rezydencję podatkową, a wtedy cała sytuacja odwraca się o sto osiemdziesiąt stopni. Gdzie dokładnie biegnie ta granica, opisuje NIE, rejestracja i pobyt w Hiszpanii.

Co zmieniła Konwencja MLI

To jest najważniejsza rzecz na tej stronie i jednocześnie ta, której polskie materiały o nieruchomościach w Hiszpanii najczęściej nie uwzględniają.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią została podpisana w Madrycie 15 listopada 1979 r. Jej artykuł 6 pozwala Hiszpanii opodatkować dochody z majątku nieruchomego, w tym z najmu. Artykuł 13 ust. 1 pozwala Hiszpanii opodatkować zyski ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości. Artykuł 22 ust. 1 pozwala opodatkować majątek nieruchomy w państwie, w którym jest położony.

Zmieniła się natomiast metoda, którą Polska usuwa podwójne opodatkowanie. Artykuł 23 ust. 1 lit. a dawał wcześniej wyłączenie z progresją. W tekście syntetycznym opublikowanym na podatki.gov.pl ten przepis jest opatrzony adnotacją „[ZASTĄPIONY przez art. 5 ust. 6 Konwencji MLI]”. W jego miejsce wszedł artykuł 5 Konwencji MLI w Opcji C, czyli metoda proporcjonalnego odliczenia.

Daty są konkretne. Konwencję MLI Polska i Hiszpania podpisały 7 czerwca 2017 r. Weszła w życie wobec Polski 1 lipca 2018 r., a wobec Hiszpanii 1 stycznia 2022 r. Depozytariusz otrzymał hiszpańskie zawiadomienie o zakończeniu procedur 1 czerwca 2022 r. W odniesieniu do pozostałych podatków nakładanych przez Polskę artykuł 5 ust. 6 stosuje się do okresów podatkowych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Praktyczny skutek jest jeden. Od rozliczenia za 2023 rok polski rezydent nie może już po prostu wyłączyć hiszpańskiego dochodu z polskiego zeznania.

Jak działa proporcjonalne odliczenie

Mechanizm jest prosty do opisania i mniej prosty do policzenia.

Hiszpański dochód wchodzi do polskiego rozliczenia. Od polskiego podatku odliczasz podatek zapłacony w Hiszpanii, ale tylko do wysokości tej części polskiego podatku, która przypada na ten dochód. Jeżeli hiszpański podatek jest wyższy od tego limitu, nadwyżki nie odzyskasz.

Przykład pokazuje kierunek, a nie kwotę. Masz mieszkanie w Fuengiroli i wynajmujesz je przez część roku. Po stronie hiszpańskiej płacisz podatek od dochodu z najmu według stawki dla nierezydentów. Po stronie polskiej ten sam najem trafia do zeznania i jest opodatkowany ryczałtem od przychodu. Hiszpański podatek odliczasz, ale limit jest wyznaczony przez polski podatek przypadający na ten dochód, a nie przez to, ile wynosi hiszpański podatek.

Dlatego dwie liczby trzeba znać zawczasu: stawkę hiszpańską i stawkę polską. Obie są niżej.

Najem: tylko ryczałt, bez kosztów

Po polskiej stronie wybór zniknął. Portal podatki.gov.pl podaje, że od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki są dwie:

8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł
12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł

Ryczałt liczy się od przychodu, więc kosztów nie odliczasz. Ani remontu, ani kosztów zarządzania, ani opłat wspólnoty. Zeznanie PIT-28 składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

To ważna różnica względem strony hiszpańskiej, gdzie koszty bezpośrednio związane z przychodem wchodzą w grę. Ten sam najem jest więc liczony w dwóch krajach na dwa różne sposoby, a dopiero potem jedno odlicza się od drugiego.

Ulga abolicyjna tego nie ratuje

Zwykle to ulga abolicyjna łagodzi skutki metody proporcjonalnego odliczenia. Przy najmie nie łagodzi nic.

Podatki.gov.pl podaje, że począwszy od rozliczenia za 2021 r. ulga abolicyjna jest limitowana i nie może przekroczyć 1 360 zł. Obejmuje przy tym dochody ze stosunku pracy i stosunków pokrewnych, z działalności wykonywanej osobiście, z działalności gospodarczej oraz z praw autorskich i praw pokrewnych wykonywanych za granicą.

Najmu prywatnego na tej liście nie ma. Przejście na metodę proporcjonalnego odliczenia realnie podnosi więc polski rachunek właściciela, który wynajmuje hiszpański dom, i nie ma ulgi, która by to wyrównała.

Po jakim kursie przeliczasz euro

Czynsz przychodzi w euro, w hiszpańskich terminach, a zeznanie jest w złotych. Reguła jest jedna i nie ma tu miejsca na uznaniowość.

Artykuł 11a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każe przeliczać przychody w walucie obcej po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Koszty przelicza się na tej samej zasadzie, względem dnia ich poniesienia.

Praktyczny wniosek jest taki, że kurs wpływa nie tylko na cenę zakupu, ale i na wysokość corocznego podatku. Data wpływu czynszu ma znaczenie.

Strona hiszpańska, czyli gdzie obywatelstwo UE realnie pomaga

To nie jest polski podatek, ale to jedyne porównanie, które naprawdę coś zmienia.

Zgodnie z instrukcją do Modelo 210 rezydenci Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii oraz, od 11 lipca 2021 r., Liechtensteinu płacą 19%. Pozostali podatnicy płacą 24%. Jako polski rezydent jesteś więc w Hiszpanii opodatkowany łagodniej niż właściciel spoza Unii.

Do tego dochodzi druga korzyść. Artykuł 24 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów pozwala rezydentom UE i EOG odliczyć koszty bezpośrednio i nierozerwalnie związane z hiszpańskim przychodem. Właściciel spoza Unii płaci od przychodu brutto.

Terminy są dwa i zmieniły się w czerwcu 2026 r. Dochód szacunkowy z nieruchomości używanej na własne potrzeby, po hiszpańsku renta imputada, rozlicza się od 1 kwietnia do 31 grudnia roku następującego po roku, za który jest liczony. Obowiązek powstaje 31 grudnia. Dochody z najmu, rozliczane rocznie, składa się w pierwszych 20 dniach kalendarzowych kwietnia roku następnego. W 2026 r. obowiązują jeszcze dwa wyjątki. Najem za lipiec, sierpień i wrzesień 2026 r. rozlicza się po staremu, między 1 a 20 października 2026 r. Dochód szacunkowy za 2025 r. można złożyć do 31 grudnia 2026 r. Szczegóły hiszpańskiej deklaracji opisuje angielski przewodnik Non-resident tax in Spain: Modelo 210.

Przy samym zakupie warto od razu poprawić liczbę, która krąży po polskich poradnikach. Junta de Andalucía podaje, że ogólna stawka podatku od przeniesienia własności wynosi 7% i obowiązuje dla zdarzeń od 28 kwietnia 2021 r. Nie 10%.

Spadek, czyli część, której prawie nikt nie opisuje

Tutaj polska strona jest twardsza niż większość ludzi zakłada.

Artykuł 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą, jeżeli w chwili otwarcia spadku nabywca był obywatelem polskim albo miał miejsce stałego pobytu w Polsce. Warunki są alternatywne, więc samo polskie obywatelstwo wystarczy. Hiszpański dom przechodzący na polskie dzieci podlega zatem także polskiemu podatkowi od spadków, obok andaluzyjskiego.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania tego nie rozwiązuje. Rzecznik Praw Obywatelskich podniósł tę sprawę 27 marca 2023 r., wskazując, że w ustawie o podatku od spadków i darowizn nie ma jednostronnego mechanizmu unikania międzynarodowego podwójnego opodatkowania, a umowy nie pomagają, bo dotyczą podatków dochodowych i majątkowych. Ministerstwo Finansów odpowiedziało 18 kwietnia 2023 r., że nie pracuje nad proponowanymi zmianami.

Zwolnienie z artykułu 4a i jego termin

Rodzinę zwykle ratuje artykuł 4a. Zwalnia on nabycie przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, pod warunkiem zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy. Termin jest nieprzekraczalny. Po nim zwolnienie przepada.

Najważniejsze jest to, od czego te sześć miesięcy biegnie, bo dla hiszpańskiego spadku odpowiedź jest inna niż dla polskiego. Artykuł 4a ust. 1a przewiduje, że jeżeli nabycie potwierdza zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo europejskie poświadczenie spadkowe, sześć miesięcy biegnie od dnia zarejestrowania tego aktu lub od dnia wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

Hiszpańskie postępowanie spadkowe prowadzi się zwykle na podstawie europejskiego poświadczenia spadkowego. To jest data, którą rodzina musi mieć zapisaną, a nie data zakończenia hiszpańskiego postępowania czy wpisu do hiszpańskiego rejestru.

Podatek majątkowy

W Polsce nie ma podatku od majątku netto, więc po polskiej stronie nie ma czego odliczać. Artykuł 22 ust. 1 umowy z Hiszpanią pozwala natomiast opodatkować majątek nieruchomy w państwie, w którym jest położony. Hiszpański podatek majątkowy może więc dotyczyć polskiego właściciela, bez polskiego odpowiednika po drugiej stronie.

Co z tym zrobić przed zakupem

Trzy rzeczy, w tej kolejności.

Ustal swoją rezydencję. Nie planuj rozliczenia, zanim nie wiesz, w którym kraju jesteś rezydentem i czy to się nie zmieni w ciągu dwóch lat.
Policz oba podatki na tym samym najmie. Hiszpańskie 19% od dochodu i polskie 8,5% lub 12,5% od przychodu to dwie różne podstawy. Dopiero ich zestawienie pokazuje, ile realnie zostaje.
Zaplanuj spadek zawczasu. Sześć miesięcy liczone od europejskiego poświadczenia spadkowego to termin, o którym łatwo dowiedzieć się za późno. Hiszpański testament to osobna sprawa, opisana w angielskim przewodniku Spanish wills and inheritance tax in Andalucía.

Co ja w tym robię

Nie jestem doradcą podatkowym i mówię o tym wprost, kiedy pytanie wymaga doradcy. Moja praca to rzetelna analiza nieruchomości i okolicy, szczera ocena, ile obiekt jest naprawdę wart, i staranne negocjacje w Twoim imieniu.

W praktyce oznacza to też, że struktura zakupu nie może tworzyć problemów po żadnej ze stron. Kto widnieje w akcie i w jakich udziałach. Czy plan zakłada najem, i czy nieruchomość w ogóle się do tego nadaje. Czy termin transakcji nie wpycha Cię przypadkiem w hiszpańską rezydencję podatkową w danym roku. Te pytania zadaję na początku, a nie przy notariuszu, i odsyłam z nimi do polskiego doradcy oraz hiszpańskiego gestora, zanim cokolwiek zostanie podpisane.

Tak wygląda obsługa zakupu, a zaczyna się od rozmowy.

Informacje ogólne, stan na 20 września 2026 r., nie stanowią porady podatkowej ani prawnej. Stawki hiszpańskie dotyczą Andaluzji. Swoją sytuację skonsultuj z polskim doradcą podatkowym i hiszpańskim prawnikiem.

Częste pytania

Kiedy jestem polskim rezydentem podatkowym?

Wystarczy spełnić jeden z dwóch warunków. Albo masz w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, albo przebywasz w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Warunki są alternatywne, nie łączne. Polski rezydent ma nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli rozlicza w Polsce całość swoich dochodów.

Co zmieniła Konwencja MLI w umowie z Hiszpanią?

Artykuł 23 ust. 1 lit. a umowy z 15 listopada 1979 r., który dawał metodę wyłączenia z progresją, został zastąpiony przez artykuł 5 Konwencji MLI w Opcji C. Polska stosuje teraz metodę proporcjonalnego odliczenia. Dotyczy to podatków nakładanych przez Polskę za okresy podatkowe rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Jak rozliczyć w Polsce najem mieszkania w Hiszpanii?

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty, bez odliczania kosztów. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Czy ulga abolicyjna obejmuje dochody z najmu?

Nie. Od rozliczenia za 2021 r. ulga jest ograniczona do 1 360 zł i obejmuje dochody z pracy i stosunków pokrewnych, z działalności wykonywanej osobiście, z działalności gospodarczej oraz z praw autorskich i praw pokrewnych wykonywanych za granicą. Najem nie jest jednym z tych źródeł.

Po jakim kursie przeliczam euro na złote?

Artykuł 11a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każe przeliczać przychody w walucie obcej po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Koszty przelicza się na tej samej zasadzie względem dnia ich poniesienia.

Ile zapłacę w Hiszpanii jako właściciel nierezydent?

Stawka podatku od dochodów nierezydentów wynosi 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii oraz, od 11 lipca 2021 r., Liechtensteinu. Pozostali podatnicy płacą 24%. Rezydenci UE i EOG mogą dodatkowo odliczyć koszty bezpośrednio związane z hiszpańskim przychodem. Rozliczenie idzie na formularzu Modelo 210.

Czy polski podatek od spadków obejmuje dom w Hiszpanii?

Tak. Artykuł 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nabycie rzeczy znajdujących się za granicą, jeżeli w chwili otwarcia spadku nabywca był obywatelem polskim albo miał miejsce stałego pobytu w Polsce. Warunki są alternatywne, więc samo polskie obywatelstwo wystarczy.

Od kiedy liczy się sześć miesięcy na zgłoszenie spadku?

To zależy od dokumentu. Jeżeli nabycie potwierdza zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo europejskie poświadczenie spadkowe, sześć miesięcy biegnie od dnia zarejestrowania tego aktu lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego. Hiszpański spadek zwykle porusza się właśnie na europejskim poświadczeniu spadkowym, więc to jest data, którą trzeba mieć na oku.

Czy zapłacę w Polsce podatek majątkowy od hiszpańskiego domu?

W Polsce nie ma podatku od majątku netto, więc nie ma czego zestawiać. Artykuł 22 ust. 1 umowy z Hiszpanią pozwala natomiast opodatkować majątek nieruchomy w państwie, w którym jest położony, więc hiszpański podatek majątkowy może dotyczyć polskiego właściciela bez polskiego odliczenia po drugiej stronie.

Źródła

Michael pracuje po angielsku i po hiszpańsku. Nie mówi po polsku. Ten tekst jest po polsku, żeby można go było przeczytać przed kontaktem, ale rozmowy i ustalenia idą po angielsku, a rozmowy ze stroną hiszpańską po hiszpańsku. Przewodniki, do których prowadzą linki z adresem /guides/, są napisane po angielsku.

Zakup w Hiszpanii z Polski

Nieruchomość w Hiszpanii a podatki w Polsce