Koszty zakupu nieruchomości w Andaluzji

Ten tekst liczy, ile kosztuje zakup nieruchomości w Andaluzji ponad cenę z ogłoszenia, jaki podatek obowiązuje w zależności od tego, czy mieszkanie jest z rynku wtórnego czy od dewelopera, jak wygląda każda pozycja na przykładzie przeliczonym na złote, i co płaci się co roku po odbiorze kluczy.

Podatek od zakupu wynosi 7 procent

Przy zakupie z rynku wtórnego w Andaluzji płaci się Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, w skrócie ITP, hiszpański odpowiednik podatku od czynności cywilnoprawnych. Junta de Andalucía podaje, że ogólna stawka wynosi 7 procent i obowiązuje dla zakupów od 28 kwietnia 2021 roku.

To podatek regionalny, więc stawka różni się między regionami Hiszpanii. Liczba, która dotyczy Walencji albo Katalonii, tutaj nie obowiązuje. Sprawdzaj zawsze, czy to, co czytasz, dotyczy Andaluzji i czy jest datowane po kwietniu 2021 roku.

Dla porównania: w Polsce PCC od sprzedaży nieruchomości wynosi 2 procent, zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka andaluzyjska jest więc trzy i pół raza wyższa.

Rynek wtórny czy od dewelopera

Obie drogi są opodatkowane zupełnie inaczej.

Rynek wtórny. 7 procent ITP od ceny zakupu. Z prawnikiem, notariuszem, wpisem do rejestru nieruchomości i pozostałymi opłatami wychodzi około 10 do 11 procent ponad cenę.

Od dewelopera. Bez ITP. Zamiast tego 10 procent VAT, po hiszpańsku IVA, plus 1,2 procent opłaty skarbowej, AJD. Z tymi samymi pozostałymi pozycjami wychodzi około 12 do 14 procent ponad cenę.

Różnica to kilka punktów procentowych ceny, a więc nie szczegół, kiedy porównujesz nowe mieszkanie z używanym w tej samej cenie. Nowe budownictwo czy rynek wtórny porównuje obie drogi na jednej cenie, po polsku.

Która liczba dotyczy Ciebie

Tu Polacy różnią się od innych. Według hiszpańskiego rejestru nieruchomości 39,84 procent zakupów Polaków w Hiszpanii w 2025 roku dotyczyło nowych mieszkań, a 60,16 procent rynku wtórnego. Wśród głównych grup zagranicznych kupujących żadna nie kupuje od dewelopera tak często. Sześciu na dziesięciu polskich kupujących spotyka więc stawkę 7 procent, a czterech na dziesięciu VAT i budżet 12 do 14 procent. Sprawdź, na której drodze jesteś, zanim policzysz cokolwiek.

Przykład, pozycja po pozycji, w złotych

Tu Twoja sytuacja różni się od sytuacji kupującego z Niemiec czy Holandii. Oni kupują w swojej walucie. Ty nie.

Kurs średni Narodowego Banku Polskiego 18 września 2026 roku wynosił 1 euro = 4,3633 zł. Po tym kursie mieszkanie z rynku wtórnego za 350 000 euro, kupione bez kredytu, wygląda tak:

Cena 350 000 euro, około 1 527 000 zł
Podatek ITP, 7 procent: 24 500 euro, około 107 000 zł
Prawnik, zwykle 1 procent ceny plus 21 procent VAT: około 4 200 euro, około 18 300 zł
Notariusz: około 1 000 euro, około 4 400 zł
Rejestr nieruchomości: około 700 euro, około 3 100 zł
Gestoría, biuro, które rozlicza podatek i wpis: około 400 euro, około 1 700 zł
Razem około 30 800 euro, około 134 000 zł, czyli 8,8 procent ponad cenę

Reszta do 10 do 11 procent to margines: ekspertyza techniczna, jeśli jej chcesz, wycena banku przy kredycie hiszpańskim, i opłaty notarialne i rejestrowe, które rosną z ceną. Licz z zapasem, nie z minimum. Angielski tekst The cost of buying on the Costa del Sol omawia każdą pozycję osobno.

I jeszcze pozycja, której nikt nie wynegocjuje. Ruch kursu o 10 procent przesuwa koszt tego samego mieszkania w złotych o około 153 000 zł, czyli mniej więcej tyle, ile cała pozycja kosztów zakupu. Od przyjętej oferty do podpisania aktu u notariusza mija zwykle sześć do dwunastu tygodni przy zakupie za gotówkę i osiem do szesnastu z hiszpańskim kredytem, a przez te tygodnie kwota stoi w euro, podczas gdy pieniądze stoją w złotych.

To nie powód, żeby rezygnować. To powód, żeby z góry ustalić, jak i kiedy nastąpi wymiana, i żeby przeliczyć powyższy przykład po dzisiejszym kursie, zanim złożysz ofertę.

Na co starcza budżet, miejscowość po miejscowości

Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy w 2026 roku najszybciej pokazuje proporcje. Torrox 3 123 euro. Mijas 3 684. Malaga 3 937. Nerja 3 952. Benalmádena 4 139. Torremolinos 4 229. Estepona 4 307. Fuengirola 4 451. San Pedro de Alcántara 4 600. Benahavís 5 413. Marbella 5 956.

Między wschodnim a zachodnim końcem wybrzeża różnica jest prawie dwukrotna. Ten sam budżet kupuje mieszkanie w Marbelli albo dom z ogrodem w Torrox. Strona o rejonach wybrzeża omawia je miejscowość po miejscowości, po angielsku.

Koszty po odbiorze kluczy

Zakup to jedna suma. Własność to suma coroczna.

IBI, gminny podatek od nieruchomości, płacony do gminy, w której leży mieszkanie.
Opłata na wspólnotę, która mocno zależy od stanu osiedla, basenu, windy i obsługi. Poproś o rozliczenia i protokoły zebrań, nie tylko o ostatnią opłatę.
Ubezpieczenie, prąd i woda.
Coroczna hiszpańska deklaracja na formularzu Modelo 210 dla osób niemieszkających w Hiszpanii, także za rok, w którym mieszkanie stoi puste.

Angielski tekst What it costs to own a home in Spain podaje liczby dla kosztów rocznych, a Modelo 210 explained omawia coroczną deklarację. Polska strona, czyli to, co zgłaszasz w swoim urzędzie skarbowym, jest w tekście Podatki w Polsce.

Kredyt: dwie drogi

Bank w Polsce. Prostsza droga przez własny bank to kredyt zabezpieczony na nieruchomości w Polsce. Czy bank przyjmie nieruchomość w Hiszpanii jako zabezpieczenie, to pytanie do banku, i to wcześnie, najlepiej zanim zaczniesz szukać.

Bank hiszpański, w euro. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych osobom niemieszkającym w Hiszpanii, zwykle z niższym udziałem kredytu w cenie niż dla mieszkańców. Jeśli zarabiasz w złotych, a pożyczasz w euro, jest to dla Ciebie kredyt w walucie obcej, i wtedy działa zasada, o której mało kto w Polsce wspomina. Ley 5/2019, artykuł 20 daje kredytobiorcy prawo do przewalutowania kredytu na walutę, w której uzyskuje większość dochodów, albo na walutę państwa, w którym mieszka, a bank ma obowiązek na bieżąco informować o wysokości zadłużenia i o tym prawie. Poproś o tę informację po hiszpańsku albo po angielsku przed podpisaniem, nie po.

Angielski tekst Spanish mortgages for non-residents omawia resztę hiszpańskiej procedury.

Jak pracuję z kosztami

Jestem agentem kupującego, i częścią tej pracy jest ustalenie całej sumy przed ofertą, nie po niej. Podatek, prawnik, notariusz, wpis, stan wspólnoty i koszty roczne leżą na stole, kiedy decydujesz o cenie. Ocena tego, ile nieruchomość jest naprawdę warta, to osobna sprawa i dotyczy ceny, nie narzutu.

Jeśli chcesz przejść przez własne liczby, umów rozmowę. Rozmowa odbywa się po angielsku.

Informacja ogólna, z datą 22 września 2026 roku. To nie jest doradztwo podatkowe ani prawne. Stawki podatków i kursy walut się zmieniają, więc przed decyzją zawsze sprawdź aktualne źródło.

Częste pytania

Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania w Andaluzji?

7 procent przy zakupie z rynku wtórnego. Junta de Andalucía podaje, że ogólna stawka Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas wynosi 7 procent i obowiązuje dla zakupów od 28 kwietnia 2021 roku. Dla porównania PCC w Polsce to 2 procent.

Co obowiązuje przy zakupie od dewelopera?

Nowe mieszkanie nie podlega ITP. Płaci się 10 procent VAT plus 1,2 procent opłaty skarbowej AJD. Z prawnikiem, notariuszem i wpisem nowe mieszkanie wychodzi na około 12 do 14 procent ponad cenę, wobec 10 do 11 procent na rynku wtórnym.

Która liczba dotyczy mnie?

Zależy od drogi. Według hiszpańskiego rejestru nieruchomości 39,84 procent zakupów Polaków w Hiszpanii w 2025 roku dotyczyło nowych mieszkań, a 60,16 procent rynku wtórnego. Sześciu na dziesięciu polskich kupujących spotyka więc stawkę 7 procent.

Ile kosztuje zakup za 350 000 euro w złotych?

Po kursie średnim NBP z 18 września 2026 roku, 1 euro = 4,3633 zł, 350 000 euro to około 1 527 000 zł. Koszty zakupu w przykładzie, około 30 800 euro, to około 134 000 zł, a przy budżecie 10 do 11 procent licz na 153 000 do 168 000 zł. Kurs się zmienia, więc przelicz po dzisiejszym kursie, zanim złożysz ofertę.

Jak bardzo liczy się kurs?

Bardzo. Ruch kursu o 10 procent przesuwa koszt zakupu za 350 000 euro o około 153 000 zł, czyli mniej więcej tyle, ile cała pozycja kosztów zakupu. To jedyna z tych pozycji, której nie da się wynegocjować.

Co, jeśli wezmę kredyt w euro w Hiszpanii, zarabiając w złotych?

Wtedy jest to dla Ciebie kredyt w walucie obcej. Ley 5/2019, artykuł 20, daje Ci prawo do przewalutowania kredytu na walutę, w której uzyskujesz większość dochodów, albo na walutę państwa, w którym mieszkasz, a bank ma obowiązek na bieżąco informować Cię o wysokości zadłużenia i o tym prawie.

Jakie koszty są po odbiorze kluczy?

Gminny podatek od nieruchomości IBI, opłata na wspólnotę, ubezpieczenie, prąd i woda, a dla osób niemieszkających w Hiszpanii coroczna hiszpańska deklaracja na formularzu Modelo 210. Po polskiej stronie dochodzi to, co zgłaszasz w urzędzie skarbowym, opisane w tekście Podatki w Polsce.

Źródła

Michael pracuje po angielsku i po hiszpańsku. Nie mówi po polsku. Ten tekst jest po polsku, żeby można go było przeczytać przed kontaktem, ale rozmowy i ustalenia idą po angielsku, a rozmowy ze stroną hiszpańską po hiszpańsku. Przewodniki, do których prowadzą linki z adresem /guides/, są napisane po angielsku.

Zakup w Hiszpanii z Polski

Ile kosztuje zakup nieruchomości w Andaluzji?