Ten przewodnik zestawia nowe budownictwo i rynek wtórny na Costa del Sol, z perspektywy kupującego z Polski. Podatek od każdej z dróg, ile to daje na konkretnej cenie, co da się sprawdzić przed zapłatą, i gdzie na wybrzeżu każda z nich w ogóle istnieje.
Liczba, od której trzeba zacząć
Ten wybór nie waży tyle samo dla każdego. Dla kupujących z Polski waży najwięcej, i widać to w hiszpańskim rejestrze.
W 2025 roku 39,84% mieszkań i domów kupionych w Hiszpanii przez Polaków stanowiło nowe budownictwo, a 60,16% rynek wtórny. Podaje to Estadística Registral Inmobiliaria prowadzona przez Kolegium Rejestratorów. Dla porównania, cudzoziemcy jako całość kupili nowe budownictwo w 21,54% przypadków, a Hiszpanie w 21,76%.
To najwyższy udział ze wszystkich narodowości. Kolejni są Belgowie z 34,49% i Holendrzy z 32,91%.
Skąd się to bierze, można tylko rozsądnie przypuszczać, a nie stwierdzić. Polski rynek mieszkaniowy działa w dużej mierze na rynku pierwotnym i sprzedaży deweloperskiej, więc ta ścieżka jest po prostu znajoma. Polskojęzyczne materiały o Hiszpanii również mocno opierają się na nowych inwestycjach. To wzorzec, któremu warto się przyjrzeć, a nie błąd sam w sobie. Warto go jednak wybrać świadomie, bo kosztuje konkretne pieniądze.
Poprawka do liczby, która krąży po polskich poradnikach
Zanim policzymy, trzeba naprawić jedną rzecz.
Część polskojęzycznych poradników o zakupie w Hiszpanii podaje 10% podatku ITP przy zakupie na rynku wtórnym. W Andaluzji tak nie jest. Junta de Andalucía podaje, że ogólna stawka tego podatku wynosi 7% i obowiązuje dla zdarzeń podatkowych od 28 kwietnia 2021 r.
Trzy punkty procentowe ceny to na mieszkaniu za 400 000 euro dwanaście tysięcy euro. Jeżeli budżet był liczony na podstawie takiego poradnika, warto przeliczyć go od nowa, bo różnica działa na Twoją korzyść.
Różnica w podatku, w liczbach
Dwie drogi są opodatkowane inaczej.
- Rynek wtórny. Podatek od przeniesienia własności, ITP, według andaluzyjskiej stawki 7% ceny.
- Nowe budownictwo od dewelopera. 10% IVA, czyli hiszpańskiego VAT, plus 1,2% AJD, czyli podatku od czynności prawnych udokumentowanych, razem 11,2%.
Na cenie 500 000 euro wygląda to tak.
| Rynek wtórny | Nowe budownictwo | |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | 35 000 euro (7% ITP) | 56 000 euro (10% IVA + 1,2% AJD) |
| Budżet ponad cenę | 10 do 11% | 12 do 14% |
| Razem ponad cenę | 50 000 do 55 000 euro | 60 000 do 70 000 euro |
Na samym podatku różnica wynosi 21 000 euro. Po średnim kursie NBP z 18 września 2026 r., wynoszącym 4,3633 zł za euro, jest to około 91 600 zł.
Warto dodać jedno. Kurs sam w sobie potrafi przesunąć rachunek o podobną skalę. Od początku 2026 roku średni kurs NBP poruszał się między 4,2009 zł z 28 stycznia a 4,3633 zł z 18 września. Na zakupie za 400 000 euro to różnica około 64 960 zł wynikająca wyłącznie z terminu przewalutowania. To wyliczenie na opublikowanych kursach NBP, nie osobno publikowana wielkość.
Pełną rozpiskę kosztów, pozycja po pozycji i w złotych, zawiera tekst Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Co kupujesz w każdym z wariantów
Podatek to jedyna część różnicy, którą znasz przed obejrzeniem czegokolwiek. Reszta wygląda tak.
Na rynku wtórnym oglądasz prawdziwy budynek. Ulicę we wtorek rano. Widok taki, jaki jest, a nie taki, jaki został wyrenderowany. Stan dachu i instalacji. I, co często ważniejsze, wspólnotę mieszkaniową z historią: protokoły, sprawozdania finansowe, fundusz remontowy i obraz tego, co szykuje się do zrobienia. Od czego zacząć ocenę techniczną, opisuje angielski przewodnik What a survey covers in Spain.
Przy nowym budownictwie kupujesz specyfikację. Budynek stawiany jest według obecnych wymagań, co realnie zmniejsza koszty utrzymania przez pierwsze lata. W zamian nie da się po nim przejść, a zupełnie nowa wspólnota nie ma jeszcze żadnych liczb do wglądu. Oceniasz wtedy umowę, dewelopera i specyfikację zamiast budynku.
Zakup na etapie budowy, kiedy jesteś w innym kraju
To jest część, którą kupujący z Polski powinien czytać najuważniej, właśnie przez ten udział 39,84%.
Przy budynku w budowie płacisz w transzach, rozłożonych na czas budowy. Termin oddania jest w umowie i to, co dzieje się w razie opóźnienia, też powinno tam być. Twój prawnik czyta te postanowienia przed podpisem, a nie po. Dochodzą do tego kwestie pozwoleń i odbioru budynku do użytkowania, które decydują o tym, kiedy w ogóle wprowadzisz się i podłączysz media.
Wszystko to jest trudniejsze do pilnowania z odległości dwóch i pół tysiąca kilometrów. Dlatego ktoś pracujący wyłącznie po Twojej stronie ma przy zakupie na etapie budowy większe znaczenie niż przy gotowym mieszkaniu. Jak działa ta ścieżka i jakie zabezpieczenia przewiduje, opisuje angielski przewodnik Buying off-plan in Spain, a porównanie obu dróg po hiszpańskiej stronie zawiera New build or resale.
Gdzie na wybrzeżu każda z dróg w ogóle istnieje
Odpowiedź częściowo zależy od tego, gdzie chcesz być, bo obie drogi nie są dostępne wszędzie.
Nowe budownictwo skupia się w zachodniej części wybrzeża i na jego zapleczu, w pasie wokół Mijas, Estepony i Benahavís, gdzie wciąż jest miejsce pod zabudowę. Nerja, centrum Malagi oraz starsze części Torremolinos i Fuengiroli to w przewadze rynek wtórny. Kto koniecznie chce być w Nerji, często odpowiedział już sobie na pytanie o rynek, zanim je zadał.
Średnie ceny ofertowe za metr kwadratowy w 2026 roku pokazują proporcje. Torrox 3 123 euro. Mijas 3 684. Malaga 3 937. Nerja 3 952. Benalmádena 4 139. Torremolinos 4 229. Estepona 4 307. Fuengirola 4 451. San Pedro de Alcántara 4 600. Benahavís 5 413. Marbella 5 956.
Zestaw ten szereg z różnicą podatkową i rachunek robi się konkretny. Nowe mieszkanie o powierzchni 100 m² w Esteponie i używany dom o powierzchni 120 m² w Mijas wychodzą podobnie na cenie ofertowej, a po doliczeniu podatków różnica robi się jeszcze mniejsza niż się wydaje. Takiego porównania nie widać na ekranie.
Rynek nie jest przy tym spokojny. W drugim kwartale 2026 r. cudzoziemcy odpowiadali za 37,01% wszystkich zakupów mieszkaniowych w prowincji Malaga, drugi wynik w Hiszpanii po Alicante z 46,43%. Dobre nieruchomości znikają szybko, w obu kategoriach.
A jeśli plan zakłada wynajem
Wybór rynku nie zmienia Twojej pozycji w Polsce. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem tak samo przy mieszkaniu nowym i używanym: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty, bez odliczania kosztów.
Zmienia się natomiast strona hiszpańska, bo tam jako rezydent Unii odliczasz koszty bezpośrednio związane z przychodem, a te wyglądają inaczej w nowym budynku niż w trzydziestoletniej wspólnocie. Obie strony rozliczenia opisuje Nieruchomość w Hiszpanii a podatki w Polsce.
Pięć pytań w kolejności
Nie ma drogi lepszej dla wszystkich. Pomaga natomiast zadanie pytań we właściwej kolejności.
- Gdzie chcesz być? To pytanie zwykle wyprzedza pozostałe i czasem samo zawęża wybór do jednej drogi.
- Kiedy chcesz tam być? Kto chce klucze w tym roku, patrzy na rynek wtórny. Kto planuje za dwa lata, ma otwarte obie opcje.
- Ile chcesz zobaczyć przed zapłatą? Istniejący budynek daje się ocenić. Projekt daje się tylko przeczytać.
- Jaka jest kwota całkowita? Nie cena ofertowa, tylko cena plus 10 do 11% albo 12 do 14%.
- Po jakim kursie? Termin przewalutowania potrafi ważyć tyle co różnica podatkowa.
Co ja w tym robię
Moje podejście jest takie samo przy obu drogach: rzetelna analiza nieruchomości i jej okolicy, szczera ocena, ile obiekt jest naprawdę wart, i staranne negocjacje w Twoim imieniu.
W praktyce przy rynku wtórnym oznacza to sprawdzenia przed umową arras, razem z Twoim prawnikiem: własność, długi, pozwolenia, dokumenty wspólnoty i ocena techniczna tam, gdzie wiek budynku o nią prosi. Przy nowym budownictwie oznacza to przejście umowy i warunków odbioru z Twoim prawnikiem przed pierwszą wpłatą, śledzenie budowy, i obejście z Tobą gotowego mieszkania przed aktem notarialnym.
To część obsługi zakupu, a zaczyna się od rozmowy.
Informacje ogólne, stan na 20 września 2026 r., nie stanowią porady podatkowej ani prawnej. Podane stawki dotyczą Andaluzji. Swoją sytuację skonsultuj z hiszpańskim prawnikiem i polskim doradcą podatkowym.
Częste pytania
Czy Polacy rzeczywiście częściej kupują nowe budownictwo?
Ile wynosi podatek przy zakupie na rynku wtórnym w Andaluzji?
Ile wynosi podatek przy nowym budownictwie?
Ile to daje różnicy na cenie 500 000 euro?
Czy wybór między nowym a używanym zmienia moje rozliczenie w Polsce?
Ile trwa zakup w jednym i drugim wariancie?
Gdzie na wybrzeżu jest nowe budownictwo?
Która droga jest lepsza?
Źródła
Michael pracuje po angielsku i po hiszpańsku. Nie mówi po polsku. Ten tekst jest po polsku, żeby można go było przeczytać przed kontaktem, ale rozmowy i ustalenia idą po angielsku, a rozmowy ze stroną hiszpańską po hiszpańsku. Przewodniki, do których prowadzą linki z adresem /guides/, są napisane po angielsku.