Zakup nieruchomości na Costa del Sol dla kupujących z Polski.
Nazywam się Michael. Jestem brytyjskim agentem kupującego i mieszkam w Maladze. Szukam mieszkań i domów od Nerji do Estepony, oceniam je i negocjuję cenę po stronie kupującego.
Agent kupującego to w Polsce nowa rola. Sama praca jest prosta do opisania.
Agent kupującego pracuje po stronie kupującego. Szuka według Twoich kryteriów, sprawdza nieruchomość i jej okolicę, ocenia, ile obiekt jest naprawdę wart, i negocjuje w Twoim imieniu. W Polsce ta rola dopiero się przyjmuje, więc ta strona zaczyna się od opisu samej pracy.
Jestem Brytyjczykiem, mieszkam w Maladze i sam byłem tutaj kiedyś kupującym z zagranicy. Mój teren to odcinek od Nerji do Estepony. Pracuję po angielsku i po hiszpańsku, więc kontakt z Tobą idzie po angielsku.
Ta strona istnieje, bo Twoja pozycja różni się od pozycji kupującego z Wielkiej Brytanii, dla którego napisana jest reszta serwisu. Jesteś obywatelem Unii, więc nie liczysz dni. Płacisz jednak w euro, a zarabiasz w złotych. I masz pytanie, na które angielska wersja serwisu odpowiedzieć nie może: co z takiego domu wynika w polskim rozliczeniu. O tym jest Nieruchomość w Hiszpanii a podatki w Polsce.
Na co trafia kupujący z Polski, a na co nie.
Ta sama rola, inny kraj
Agent kupującego stoi po stronie kupującego. Reszta wygląda tak samo jak przy zakupie w kraju: analiza, ocena wartości, negocjacje.
Kupujesz bez zezwoleń
Obywatel Polski kupuje na tych samych zasadach co Hiszpan. Nie ma zezwolenia na zakup, progu inwestycyjnego ani wizy. Potrzebny jest numer NIE, o czym mówi Policía Nacional.
Nie liczysz dni
Zasada 90 dni na 180 dotyczy obywateli państw spoza Unii. Portal Twoja Europa pisze, że przez pierwsze trzy miesiące pobytu nie można wymagać od obywatela UE wniosku o dokument pobytowy.
Płacisz w euro
Kurs jest realną pozycją w budżecie. 18 września 2026 r. średni kurs NBP wynosił 4,3633 zł za euro, a najniższy jak dotąd w 2026 roku był 4,2009 zł.
Osiem kierunków do Polski
Aena wymienia osiem polskich lotnisk w siedmiu miastach z bezpośrednim połączeniem z Malagą: Kraków, Gdańsk, Katowice, Łódź, Poznań, Wrocław, Warszawę Okęcie i Modlin.
Po angielsku i po hiszpańsku
Michael nie mówi po polsku. Kontakt i ustalenia idą po angielsku, a rozmowy ze stroną hiszpańską po hiszpańsku. Warto to wiedzieć przed pierwszym telefonem.
Co Ciebie nie dotyczy, a co tak.
Zasada 90 dni na 180 dotyczy obywateli państw trzecich. Ciebie nie obowiązuje. Portal Twoja Europa pisze wprost, że przez pierwsze trzy miesiące pobytu w innym państwie członkowskim nie można wymagać od obywatela UE wniosku o dokument pobytowy. Po stronie hiszpańskiej wjazd i pobyt reguluje Real Decreto 240/2007.
Jeśli chcesz zostać dłużej niż trzy miesiące, rejestrujesz się w Registro Central de Extranjeros. Policía Nacional podaje, że wniosek składa się osobiście w Oficina de Extranjería właściwej prowincji, w ciągu trzech miesięcy od wjazdu. Zaświadczenie wydawane jest od razu i zawiera między innymi numer NIE.
Rejestracja pobytu to co innego niż rezydencja podatkowa. Agencia Tributaria patrzy na ponad 183 dni w roku kalendarzowym albo na położenie głównego ośrodka interesów gospodarczych. Ta granica zmienia rozliczenie po obu stronach. Opisuje ją NIE, rejestracja i pobyt w Hiszpanii.
Reguła zmieniła się w 2023 roku i wiele polskich materiałów tego nie uwzględnia.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią została podpisana 15 listopada 1979 r. Artykuł 23 ust. 1 lit. a, który dawał wyłączenie z progresją, został zastąpiony przez artykuł 5 Konwencji MLI w Opcji C. W tekście syntetycznym na podatki.gov.pl stary przepis nosi adnotację „[ZASTĄPIONY przez art. 5 ust. 6 Konwencji MLI]”. Dotyczy to podatków nakładanych przez Polskę za okresy rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Polska stosuje więc metodę proporcjonalnego odliczenia. Hiszpański dochód wchodzi do polskiego rozliczenia, a hiszpański podatek odlicza się do wysokości polskiego podatku od tego dochodu. Najem prywatny rozlicza się od 2023 roku wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% powyżej, bez kosztów, na zeznaniu PIT-28 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Ulga abolicyjna tego nie łagodzi, bo od rozliczenia za 2021 r. jest ograniczona do 1 360 zł i najmu nie obejmuje.
Jest jeszcze spadek, o którym polskie materiały prawie nie piszą. Artykuł 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje nieruchomość położoną za granicą, jeżeli nabywca był obywatelem polskim albo miał miejsce stałego pobytu w Polsce. Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił na to uwagę 27 marca 2023 r., a Ministerstwo Finansów odpowiedziało 18 kwietnia 2023 r., że nie pracuje nad zmianą. Szczegóły, z terminem sześciu miesięcy, są w przewodniku o podatkach.
Kupujesz w euro, a zarabiasz w złotych.
To realna i niezabezpieczona pozycja. 18 września 2026 r. średni kurs NBP wynosił 4,3633 zł za euro, według tabeli nr 182/A/NBP/2026. Od początku 2026 roku kurs poruszał się między 4,2009 zł z 28 stycznia a 4,3633 zł z 18 września, czyli o 3,87%. W okresie od września 2024 do września 2025 mieścił się między 4,1339 zł a 4,3662 zł.
W liczbach: zakup za 400 000 euro kosztuje 1 680 360 zł po kursie 4,2009 i 1 745 320 zł po kursie 4,3633. Różnica to około 64 960 zł, wyłącznie z terminu przewalutowania. To wyliczenie na opublikowanych kursach NBP, a nie osobno publikowana wielkość.
Na razie nie zapowiada się na przyjęcie euro. W raporcie o konwergencji z 24 czerwca 2026 r. Europejski Bank Centralny stwierdza, że waluty wszystkich badanych krajów pozostają poza mechanizmem ERM II. Polska nie spełniła kryterium stabilności cen, z inflacją HICP 2,9% wobec wartości referencyjnej 2,7%, ani kryterium długoterminowej stopy procentowej, 5,4% wobec 5,1%.
Kredyt w euro z polskiego banku jest trudno dostępny, jeżeli zarabiasz w złotych. Artykuł 6 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym pozwala udzielić kredytu wyłącznie w walucie, w której konsument uzyskuje większość dochodów albo posiada większość środków lub aktywów. Rekomendacja S KNF dodaje w Rekomendacji 6, że przy dochodach w kilku walutach bank zakłada 50-procentowe osłabienie walut innych niż ta, w której klient zarabia najwięcej. Zostaje hiszpański kredyt dla nierezydenta, który opisuje angielski przewodnik Spanish mortgage for non-residents.
Gdzie na tym rynku stoją kupujący z Polski.
Kolegium Rejestratorów podaje, że w drugim kwartale 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 1 143 mieszkania i domy, czyli 4,33% zakupów dokonanych przez cudzoziemców i ósme miejsce wśród narodowości. W pierwszym kwartale 2026 r. było to 1 126 zakupów i 4,61%. W całym 2025 roku Polacy odpowiadali za 4,25% zakupów cudzoziemców i 0,59% wszystkich zakupów mieszkaniowych w Hiszpanii.
W Andaluzji Polacy są szóstą narodowością wśród kupujących cudzoziemców, z udziałem 4,73%. Wyżej plasują się Brytyjczycy z 13,34%, Holendrzy z 8,62%, Marokańczycy z 7,20%, Belgowie z 4,96% i Niemcy z 4,89%. We Wspólnocie Walenckiej Polacy są czwartą narodowością, z udziałem 7,25%, więc Costa Blanca jest częstszym kierunkiem. Nie ma powodu udawać inaczej.
Malaga jest przy tym jedną z najbardziej międzynarodowych prowincji w kraju. W 2025 roku zarejestrowano tu 36 117 zakupów mieszkań i domów, z czego 32,80% przypadło na cudzoziemców, drugi wynik po Alicante z 43,29%. W drugim kwartale 2026 r. było to już 37,01%. Sama Andaluzja miała w 2025 roku 141 284 zakupy mieszkaniowe, więcej niż jakikolwiek inny region.
Jest jeszcze liczba, która dotyczy wyłącznie polskich kupujących. W 2025 roku 39,84% mieszkań i domów kupionych w Hiszpanii przez Polaków to było nowe budownictwo, wobec 21,54% wśród cudzoziemców ogółem i 21,76% wśród Hiszpanów. Najwyższy udział ze wszystkich narodowości. Ile ten wybór kosztuje, przelicza Nowe budownictwo czy rynek wtórny.
Jak przebiega kupno z tej odległości i gdzie kończy się rola notariusza.
Kolejność jest stała. Najpierw rozmowa o budżecie, miejscach i terminie. Potem szukam i oglądam nieruchomości, fotografuję to, czego nie ma w ogłoszeniu, i odrzucam te, które nie bronią się na miejscu. Dostajesz krótką listę z uzasadnieniem. Dalej przyjazd. Wystarczy od trzech do pięciu dni, żeby obejrzeć tę listę na miejscu. Potem oferta, umowa arras, notariusz i wpis do rejestru.
Koszty licz od początku w całości, a nie od samej ceny ofertowej. Junta de Andalucía podaje, że ogólna stawka podatku od przeniesienia własności wynosi 7% i obowiązuje dla zdarzeń od 28 kwietnia 2021 r. Z prawnikiem, notariuszem i rejestrem rozsądny budżet to od 10 do 11% ponad cenę na rynku wtórnym, a przy nowym budownictwie 10% IVA plus 1,2% AJD, razem od 12 do 14%. Od oferty do kluczy mija zwykle 6 do 12 tygodni przy zakupie gotówkowym i 8 do 16 z hiszpańskim kredytem. Średnie ceny ofertowe w 2026 roku, według danych idealisty, mieszczą się w przedziale od 3 123 euro za metr w Torrox do 5 956 euro w Marbelli.
Notariusz sprawdza akt, a nie Twój zakup. Wszystko, co pozostaje poza jego rolą, to właśnie ta praca, do której warto mieć kogoś po swojej stronie. Legalność dobudowy albo basenu. Rachunki i rezerwy wspólnoty. To, co może powstać obok budynku. I jego stan, o czym mówi angielski przewodnik Property survey in Spain. Wybrzeże miasto po mieście opisuje dział o okolicach, także po angielsku.
Cztery teksty po polsku, reszta po angielsku.
Nieruchomość w Hiszpanii a podatki w Polsce
Proporcjonalne odliczenie od 2023 roku, ryczałt i PIT-28, podatek od spadków. Po polsku.
NIE, rejestracja i pobyt w Hiszpanii
Dlaczego zasada 90 dni na 180 Cię nie dotyczy i gdzie zaczyna się rezydencja podatkowa. Po polsku.
O co kupujący z Polski pytają najpierw.
Czy jako obywatel Polski mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii bez ograniczeń?
Czy obowiązuje mnie zasada 90 dni na 180?
Jaki podatek zapłacę przy zakupie w Andaluzji?
Czy muszę rozliczyć hiszpańską nieruchomość w polskim zeznaniu?
Jak rozliczyć najem hiszpańskiego mieszkania w Polsce?
Ile zapłacę w Hiszpanii od najmu jako nierezydent?
Co z podatkiem od spadku, jeśli hiszpański dom odziedziczą moje dzieci?
Czy polski bank udzieli mi kredytu na mieszkanie w Hiszpanii?
Czy Michael mówi po polsku?
Michael pracuje po angielsku i po hiszpańsku. Nie mówi po polsku. Ta strona jest po polsku po to, żeby można ją było przeczytać i ocenić tę usługę przed pierwszym kontaktem. Sama praca toczy się po angielsku, a rozmowy ze sprzedającymi, agencjami, prawnikami i notariuszem po hiszpańsku, bez pośrednictwa tłumacza. Teksty w dziale przewodników są napisane po angielsku.
Powiedz, czego szukasz, a ja powiem, na co pozwala tutaj Twój budżet.
Półgodzinna rozmowa o budżecie, miejscach i terminie, i szczera odpowiedź, czy to wybrzeże pasuje do Twoich planów. Rozmowa odbywa się po angielsku.
Dziękuję za wiadomość.
Odezwę się wkrótce, zwykle tego samego dnia.