Hva koster det å kjøpe bolig i Andalucía?

Denne guiden regner gjennom hva et boligkjøp i Andalucía koster utover prisen, hvilken avgift som gjelder etter om boligen er brukt eller ny, hvordan summen ser ut i kroner, og hva valutaen gjør med kjøpet.

Overføringsavgiften er 7 prosent

På en bruktbolig i Andalucía betales Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, det spanske motstykket til dokumentavgiften. Junta de Andalucía skriver at den alminnelige satsen er 7 prosent, gjeldende for kjøp fra og med 28. april 2021.

Det er en regional avgift, så satsen varierer mellom Spanias regioner. Et tall som gjelder Valencia eller Catalonia, gjelder ikke her. Sjekk alltid at det du leser handler om Andalucía, og at det er datert etter april 2021.

Til sammenligning er den norske dokumentavgiften 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi. Den spanske satsen er altså nesten tre ganger den norske.

Brukt eller nytt

De to veiene avgiftsbelegges helt forskjellig.

Bruktbolig. 7 prosent ITP på kjøpesummen. Med advokat, notar, tinglysing i eiendomsregisteret og øvrige gebyrer blir det omtrent 10 til 11 prosent oppå prisen.

Nybygg. Ingen ITP. I stedet 10 prosent merverdiavgift, IVA, pluss 1,2 prosent dokumentavgift, AJD. Med de samme øvrige postene blir det omtrent 12 til 14 prosent oppå prisen.

Forskjellen er et par prosentpoeng av kjøpesummen, altså ingen detalj når du sammenligner en ny leilighet med en brukt i samme prisklasse. Den engelske guiden New build or resale in Spain sammenligner de to veiene ellers.

Hvilket tall som gjelder deg

Trolig det for bruktbolig. Av utenlandske kjøperes boligkjøp i Spania i 2025 var 78,46 prosent bruktboliger og 21,54 prosent nybygg, ifølge det spanske eiendomsregisteret. Nesten fire av fem utenlandske kjøpere møter altså 7-prosentsatsen og totalen på 10 til 11 prosent.

Regneeksempelet, post for post, i kroner

Her skiller din situasjon seg fra en tysk eller nederlandsk kjøpers. De kjøper i sin egen valuta. Det gjør ikke du.

Norges Banks kurs var 1 euro = 10,8095 kroner 18. september 2026. På den kursen ser en bruktleilighet til 350 000 euro, kjøpt uten lån, slik ut:

• Kjøpesum 350 000 euro, omtrent 3 783 000 kroner
• Overføringsavgift ITP, 7 prosent: 24 500 euro, omtrent 265 000 kroner
• Advokat, vanligvis 1 prosent av kjøpesummen pluss 21 prosent merverdiavgift: rundt 4 200 euro, omtrent 45 000 kroner
• Notar: rundt 1 000 euro, omtrent 11 000 kroner
• Eiendomsregisteret: rundt 700 euro, omtrent 7 600 kroner
• Gestoría, kontoret som ordner avgift og tinglysing: rundt 400 euro, omtrent 4 300 kroner
• Til sammen rundt 30 800 euro, omtrent 333 000 kroner, altså 8,8 prosent oppå kjøpesummen

Resten opp til 10 til 11 prosent er slingringsmonn: en takst hvis du vil ha en, bankens verdivurdering ved spansk lån, og notar- og registergebyrer som stiger med prisen. Regn med spennet, ikke med minstebeløpet. Den engelske guiden The cost of buying on the Costa del Sol tar hver post for seg.

Og så den posten ingen forhandler bort. En kursbevegelse på 10 prosent flytter kronekostnaden for den samme boligen med rundt 378 000 kroner, altså omtrent like mye som hele kostnadsposten på 10 til 11 prosent. Fra akseptert bud til overtakelse hos notaren går det normalt seks til tolv uker ved kontant kjøp og åtte til seksten uker med spansk lån, og i de ukene står beløpet i euro mens pengene står i kroner.

Det er ikke en grunn til å la være. Det er en grunn til å bestemme på forhånd hvordan og når vekslingen skal skje, og til å regne eksempelet over om på dagens kurs før du gir bud. Finansiering og valuta går dypere inn i akkurat det.

Hva budsjettet rekker til, sted for sted

Gjennomsnittlig prisantydning per kvadratmeter i 2026 gir proporsjonene raskest. Torrox 3 123 euro. Mijas 3 684. Málaga by 3 937. Nerja 3 952. Benalmádena 4 139. Torremolinos 4 229. Estepona 4 307. Fuengirola 4 451. San Pedro de Alcántara 4 600. Benahavís 5 413. Marbella 5 956.

Forskjellen mellom østenden og vestenden er nesten det dobbelte. Samme budsjett kjøper en leilighet i Marbella eller et hus med hage i Torrox. Områdesiden går kysten gjennom sted for sted, på engelsk.

Løpende kostnader etter overtakelsen

Kjøpet er en engangssum. Eierskapet er en årlig.

• IBI, den kommunale eiendomsskatten, som betales til kommunen der boligen ligger.
• Fellesutgiftene til sameiet, som varierer mye med anleggets stand, basseng, heis og bemanning. Be om regnskapene og referatene, ikke bare siste faktura.
• Forsikring, strøm og vann.
• Den årlige spanske skattemeldingen på Modelo 210 for deg som ikke er bosatt i Spania, også et år boligen står tom.

Den engelske guiden What it costs to own a home in Spain setter tall på de løpende postene, og Modelo 210 explained tar den årlige meldingen. Den norske siden, med formuesskatten som de engelske guidene ikke nevner, ligger i skatt på bolig i Spania.

Lån: to veier

En norsk bank. DNB publiserer vilkår for lån med pant i den spanske boligen gjennom DNB Luxembourg: belåningsgrad inntil 70 prosent, løpetid inntil 30 år og minste lånebeløp 210 000 euro for privatpersoner. Vilkårene ellers settes individuelt, så ta kontakt tidlig, gjerne før du begynner å lete.

En spansk bank i euro. Tjener du i kroner og låner i euro, er lånet i utenlandsk valuta for din del, og da gjelder en regel få norske sider nevner. Ley 5/2019, artikkel 20 gir låntakeren rett til å konvertere lånet til en annen valuta, enten den valutaen låntakeren får mesteparten av inntekten i, eller valutaen i landet der låntakeren er bosatt. Långiveren skal dessuten løpende informere om gjeldens utvikling og om den retten. Be om den informasjonen på spansk eller engelsk før du signerer, ikke etter.

Den engelske guiden Spanish mortgages for non-residents går gjennom den spanske prosessen ellers.

Slik arbeider jeg med kostnadene

Jeg er kjøpsrådgiver på kjøperens side, og en del av arbeidet er å sette totalen før budet, ikke etter. Det betyr at avgiften, advokaten, notaren, tinglysingen, sameiets stand og det årlige bildet ligger på bordet når du tar stilling til en pris. Vurderingen av hva boligen faktisk er verdt, er en egen sak og gjelder prisen, ikke påslaget.

Vil du gå gjennom dine egne tall, kan du avtale en samtale. Samtalen foregår på engelsk.

Generell informasjon, datert 22. september 2026. Ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Avgiftssatser og valutakurser endrer seg, så sjekk alltid mot gjeldende kilde før du handler.

Vanlige spørsmål

Kilder

• Junta de Andalucía — satser for Transmisiones Patrimoniales Onerosas
• Skatteetaten — dokumentavgift
• Norges Bank — valutakurs euro/norske kroner
• Colegio de Registradores — Anuario 2025, boligkjøp etter nasjonalitet
• DNB — boliglån i Spania gjennom DNB Luxembourg
• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)

Michael arbeider på engelsk og spansk. Denne siden står på norsk så du skal kunne lese den, men samtalene med deg går på engelsk og forhandlingen med den spanske siden på spansk. Michael snakker ikke norsk. Guidene med engelsk tittel som det lenkes til her, er på engelsk.

• Skatt på bolig i Spania når du bor i Norge
• Opphold, NIE og registrering for nordmenn i Spania
• Finansiering og valuta når du kjøper bolig i Spania

Kjøpe bolig i Spania fra Norge